건폐율, 용적률의 의미(feat.왜 마음대로 짓지 못하게하는거야?)

안녕하세요.

이번 포스팅에서는 부동산과 관련된 용어 건폐율, 용적률에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

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건폐율

건설부지에서 건축물이 차지하는 땅의 비율을 말합니다.

층수와는 관련없이 그냥 건축면적/대지면적입니다.

잘 설명된 자료가 있어서 가져와봤습니다.

출처=이코노믹리뷰

건폐율이 높을수록 밀집도가 높아지게 됩니다. 따라서 채광 및 통풍, 도로등을 위해서 용도지역에 따라 건폐율을 제한하고 있습니다.

 

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용적률

용적률은 건물 각 층의 면적의 합을 땅의 넓이로 나눈 비율입니다. 건폐율X층수 = 용적률이 됩니다.

따라서 건물을 고층으로 짓기 위해서는 건폐율을 줄이고, 층수를 높이면 됩니다.

출처=이코노믹리뷰

위 사진의 경우 땅 전체에 건물을 지었기에 건폐율은 모두 100%가 됩니다.

그리고, 1층 건물의 경우 바닥면적이 1개이기때문에 용적률도 100%

2층건물의 경우 바닥면적이 2개이기 때문에 용적률은 200%가 됩니다.

 

용적률 또한, 건폐율과 마찬가지로 용도지역에 따라서 제한되어있는데,

용적률이 높은 토지가 그렇지 않은 토지에 비해서 건물을 고층으로 올릴 수 있기 때문에 가치가 높다고 할 수 있습니다.

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건폐율과 용적률 제한을 두는 이유

건폐율, 용적률을 제한없이 높여버리면, 땅이 빈 틈없이 가득 차버리게 될 것입니다.

도시 경관상 좋지않고, 교통흐름에도 영향을 줍니다. 또한 건물들이 너무 밀집해있으면 통풍 및 채광에도 좋지 않아 결국 생활의 질이 떨어지게 됩니다. 건물의 밀집도가 너무 높아지면 마치 닭장처럼 되겠죠?

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용도지역별 건폐율과 용적률

용도지역별 건폐율과 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 시행령에 상세히 나와있습니다. 그것을 정리하면 아래와 같습니다.(참고 : 생활법령정보-용도지역의 건폐율과 용적률)

다만 아래의 기준은 법률에 따른 제한이고, 아래의 범주 내에서 지자체별로 최대치를 정할 수 있습니다. 

예를 들어 제2종전용주거지역의 건폐율의 경우 법률에서는 50%이하이지만

서울특별시도시계획조례에 따르면 서울시의 제2종전용주거지역의 건폐율은 40%입니다.(참고 : 서울특별시도시계획조례)

용도지역			건폐율	용적률
도시지역	주거지역	제1종전용주거지역	50%이하	50%이상 100%이하
		제2종전용주거지역	50%이하	100%이상 150%이하
		제1종일반주거지역	60%이하	100%이상 200%이하
		제2종일반주거지역	60%이하	100%이상 250%이하
		제3종일반주거지역	50%이하	100%이상 300%이하
		준주거지역	70%이하	200%이상 500%이하
	상업지역	중심상업지역	90%이하	200%이상 1500%이하
		일반상업지역	80%이하	200%이상 1300%이하
		근린상업지역	70%이하	200%이상 900%이하
		유통상업지역	80%이하	200%이상 1100%이하
	공업지역	전용공업지역	70%이하	150%이상 300%이하
		일반공업지역		150%이상 350%이하
		준공업지역		150%이상 400%이하
	녹지지역	보전녹지지역	20%이하	50%이상 80%이하
		생산녹지지역		50%이상 100%이하
		자연녹지지역		50%이상 100%이하
관리지역	보전관리지역		20%이하	50%이상 80%이하
	생산관리지역		20%이하	50%이상 100%이하
	계획관리지역		40%이하	50%이상 100%이하
	미세분지역		20%이하	50%이상 80%이하
농림지역			20%이하	50%이상 80%이하
자연환경보전지역			20%이하	50%이상 80%이하