전세계약시 등기부등본 확인사항(feat.표제부, 갑구, 을구, 저당권, 안전한 집?)
안녕하세요.
오늘은 등기부등본에서 확인해야하는 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
등기부등본의 구성
위에서 보시는 바와 같이 등기부등본은
- 표제부
- 갑구
- 을구
로 구성이 됩니다.
표제부
표제부에는 건물의 소재지, 건물의 구조, 면적 등을 표시합니다.
여기서 확인해야할 사항은
건물의 소재가 전세계약서상의 주소와 일치하는지를 확인해야 합니다.
추가적으로 전세대출을 받을 예정이라면, 건물내역에서 주택으로 구분되어있는지를 확인해야 합니다.
가끔 근린생활시설로 구분되어있는 경우가 있는데, 그 건물에 대해서는 전세대출이 불가능합니다.
갑구
갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재합니다.
갑구에서 확인할 사항은 다음과 같습니다.
- 임대차계약서의 임대인과 현재 소유주가 동일한지
- 압류/가압류/가처분/가등기/예고등기/경매 등이 없는지
- 신탁회사의 소유가 아닌지
이렇게 부동산이 신탁회사의 소유인데, 임대인이 전세계약을 하려 하면 거의 사기라고 보시면 됩니다.
등기부등본에 신탁회사가 있으면 도망치십셔
을구
을구에는 소유권 이외의 권리사항이 표시되어있습니다.
대표적으로 저당권이 있습니다.
저당권은 해당 건물을 담보로 빚이 있다는 뜻입니다.
소위 말하는 깡통전세는 근저당과 관련된 것입니다. 위 사진에서는 해당 건물을 담보로 6천만원의 빚이 있다는 의미입니다. 그리고 만약 해당 건물에 입주하게 되었을 때 집이 경매로 넘어가면 임차인의 전세보증금보다 저 빚이 우선순위를 갖게 됩니다.
따라서 을구에서 봐야할 것은 해당 집을 담보로 한 빚이 얼마나 있는지 입니다.
참고로 채권최고액은 실제 채권액의 1.2배정도 됩니다. 따라서 실제로 빚은 5천만원 수준이 됩니다.
그리고 빚이 어느정도면 안정적인가는 아래의 계산을 따르면 됩니다.
낙찰가액 : 현재 해당 건물의 실거래가의 70~80%
빚+전세보증금 < 낙찰가액인 경우에는 전세보증금을 돌려받을 가능성이 있다고 보시면 되겠습니다.
따라서 만약 입주하려는 집의 매매가가 1억인데, 집을 담보로 5천만원의 빚이 있다면
낙찰가액을 7~8천만원이라 보고, 안전한 전세보증금은 2~3천만원 수준이 되겠습니다.