도시형 생활주택 가격 결정요인을 알아보자(feat. 세대수, 주차대수, 교통, 직주근접 등)

안녕하세요.

오늘은 몇 개의 논문을 통해 도시형생활주택의 가격 결정요인에 대해서 알아보겠습니다.

 

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들어가기 앞서... 나는 왜 도시형생활주택에 관심이 있나!?

아파트에 비해서 비교적 저렴한 매매가로 1인가구에게 인기가 많은 도시형 생활주택이란 것이 있습니다.

오피스텔처럼 생겼지만 분류상 오피스텔이 아닌 아파트로 분류됩니다.

 

저도 요즘 내집마련의 꿈을 안고 부동산 매물을 이것저것 보고 있는데

 

84제곱 아파트는 대출을 끼더라도 혼자 마련하기는 어렵고, 방 2개있는 59~74제곱은 대출과 함께하면 마련할 수 있으며, 방1개 거실1개있는 10평대의 도시형 생활주택(이하 도생)은 대출없이 마련할 수 있는 상황입니다.

 

결론은 결국 대단지의 59제곱이나 74제곱 정도의 아파트를 대출끼고 구입할지

- 달에 원리금상환을 100만원, 관리비 20만원 정도... 한 달에 주거비로만 120만원입니다.

대출없이 도생을 구입할지 고민중에 있습니다.

(결혼을 하게 된다면 얘기가 달라지겠지만, 아직 결혼은 까마득해 보입니다)

 

지금 마음같아서는 도생을 구입하고 싶지만 몇 가지 마음에 걸리는 점이 있습니다.

그럼에도 가장 중요한 것은 가격상승과 관련이 있습니다.

 

아무리 실거주 목적으로 구입한다고 하더라도

내 집의 가격이 오르길 바라는게 사람 마음이니까요.

 

적어도 떨어지지는 않아야 나중에 결혼을 하게 되었을 때 더 큰 평수로 이사를 갈 때 도움이 되겠죠.

 

구글링을 이것저것 해보니 대부분의 사람들이 역시나 도시형생활주택보다는 대출끼고 아파트를 사는 것을 추천합니다.

가격상승이 어렵다는 이유를 들면서요.

 

물론 몇몇의 경우 도생도 가격 상승이 가능한 '사례'가 있음을 언급하며 잘 고르면 도생도 괜찮다고 합니다.

 

간단히 알아본 바 결론적으로 도생도 오르긴 오르지만, 일반 아파트에 비해서 가격상승이 더디거나 어렵다. 가격상승여력이 있는 도생을 잘 찾아야한다. 정도로 귀결이 됩니다.

 

그래도 조금 더 상세하게 도시형 생활주택의 가격 결정요인에 대해서 알아봤습니다.

 

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도시형생활주택의 가격 결정 요인은?

이 포스팅은 

한양대학교 도시대학원의 석사학위논문

『도시형 생활주택 가격 결정요인에 관한 연구 - 서울시를 중심으로-』 - 이명훈, 박규현,

『실거래가를 활용한 도시형생활주택 가격영향요인 규명』 - 이주형, 이재호,

을 참고했습니다.

 

저는 다른 것보다 결론에 주목해봤습니다.

(연구방법은 너무 전문적이기에...)

 

결론적으로 도시형생활주택의 가격과 밀접한 영향이 있는 요소는 다음과 같습니다.

아래의 요소들은 가격과 상관관계가 있는 요소들이지 인과관계가 있는 것은 아닙니다.

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물리적 요인

1. 세대수
   
   1. 세대수가 많을 수록 커뮤니티 시설 및 편의시설이 확대되어 가격이 높은 경향을 보인다고 합니다.
2. 신축
   1. 신축일수록 가격이 높은 경향을 보인다고 합니다.
3. 전용면적
   1. 면적이 클수록 가격이 높은 경향을 보인다고 합니다.

도시형 생활주택 가격 결정요인에 관한 연구 - 서울시를 중심으로 -(박규현) 中

 

 

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입지적 요인

1. 지하철까지의 거리
   1. 가까울수록 가격은 높은 경향을 보인다고 합니다.
   2. 반면 버스정류장과의 거리는 뚜렷한 연관성을 보이지 않는다고 합니다.
2. 대학까지의 거리
   1. 기숙사 및 원룸의 공급 부족 등으로 인해 대학까지의 거리도 가까울수록 가격이 높은 경향을 보인다고 합니다.
3. 대규모사업체 수
   1. 대규모 사업체수가 많을수록 가격이 높은 경향을 보인다고 합니다.
   2. 직주근접 - 일자리가 많은 곳에 주거 수요가 많다는 의미와 일맥상통합니다.

도시형 생활주택 가격 결정요인에 관한 연구 - 서울시를 중심으로 -(박규현) 中

도시형 생활주택 가격 결정요인에 관한 연구 - 서울시를 중심으로 -(박규현) 中

실거래가를 활용한 도시형생활주택 가격영향요인 규명(이재호) 中

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인구통계학적 요인(이라고합니다)

1. 도생이 소재한 동에 1인가구가 많아질수록 가격이 상승하는데 영향을 준다고 합니다.
   1. 도시형생활주택의 주요 수요층이 1인가구라서 그러한 것으로 보입니다.
   2. 반면 2인가구가 많아질수록 가격은 하락하는데 영향을 준다고 합니다.

도시형 생활주택 가격 결정요인에 관한 연구 - 서울시를 중심으로 -(박규현) 中

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도시형생활주택의 가격과는 뚜렷한 연관성을 보이지 않은 지표들

일반적으로 생활여건 향상과 밀접한 관련이 있는 것으로 여겨지지만,

도시형생활주택의 가격과는 크게 관련성을 보이지 않은 지표들을 간단히 짚고 넘어가 보겠습니다.

 

1. 주차대수
   1. 주차대수는 수요자의 주거만족도에 큰 영향을 미치는 요인이지만, 가격에는 크게 영향을 미치지 않은 것으로 나타났습니다.
   2. 일반 아파트에 비해서 도시형생활주택은 주차면적의 확보기준이 더 낮아서 세대 당 1대의 주차가 불가능한 경우가 많습니다.
2. 문화시설 - 공연장 및 전시관, 공원 및 하천
   1. 도시형생활주택의 수요자는 공원, 하천, 문화복지시설보다는 직장과의 접근성, 역세권 등을 더 중요하게 고려하는 것으로 볼 수 있습니다.

 

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정리

정리하면 도시형생활주택의 가격과 상관관계를 나타내는 지표는 다음과 같습니다.

• 세대수
• 신축
• 전용면적
• 지하철까지의 거리
• 대학까지의 거리
• 대규모사업체(직장)까지의 거리
• 1인가구가 많은 동네

 

이상으로 도시형생활주택의 가격에 영향을 미치는 요인에 대한 포스팅을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.