부동산 담보신탁이란?(feat.담보신탁, 임대차계약시 주의사항, 대출이 많이 나오는 이유, 담보대출 vs 담보신탁)

안녕하세요. 오늘은 부동산 담보신탁에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 담보신탁에 대해서 알아보기 전에 간단하게 부동산 신탁이 무엇인지 짚고 넘어가겠습니다.

 

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부동산 신탁이란?

부동산 신탁은 위탁자(일반적으로 땅 주인)가 수탁자(일반적으로 신탁사)에게 부동산을 맡기고, 일정한 수수료를 지급하면 신탁사는 위탁자가 맡긴 부동산을 수탁자의 경험과 능력을 바탕으로 개발하거나, 운용하거나, 관리하는 것을 말합니다.

 

은행에 돈을 맡기고, 은행에서 운용을 해주는 신탁과 거의 유사합니다. 다만, 부동산 신탁은 맡기는 것이 돈이 아니라 부동산일 뿐인거죠.

 

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부동산 신탁의 종류

부동산 신탁도 여러가지가 있습니다. 오늘은 담보신탁에 대해서 알아볼 것이니, 어떤 종류가 있는지만 간단히 짚고 넘어가겠습니다.

 

• 토지신탁 : 토지를 맡기면, 그 토지위에 개발을 해주는 것.
• 관리신탁 : 부동산을 맡기면, 그 부동산의 임대, 납세 등에 대한 관리를 해주는 것.
• 처분신탁 : 많은 부동산을 소유중에 처분하고싶을 때, 적절한 수요자 발굴과 안전한 권리관계의 이전을 해주는 것.
• 담보신탁 : 소유한 부동산을 바탕으로 자금을 조달하기 위해 부동산을 신탁하는 것.

 

이러한 신탁들이 있고, 오늘은 담보신탁에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

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담보신탁이란?

담보신탁이란 앞서 기술한 것과 같이, 소유한 부동산을 바탕으로 자금을 조달하기 위해 사용하는 방법 중 하나입니다.

 

1. 부동산의 소유자는 부동산을 신탁사에 맡기고
2. 신탁사는 금융기관에 부동산에 대한 우선수익권을 설정해줍니다.
3. 금융기관은 부동산의 소유자에게 대출을 해줍니다.

단순히 부동산을 담보로 대출을 실행하는 것보다는 복잡하죠? 이렇게 복잡한 담보신탁을 이용하는 이유는 무엇일까요?

가장 큰 이유는 대출이 잘 나오기 때문입니다.

 

예를 들어서 월세를 놓기 위해서 다가구주택을 매입한다고 가정해보겠습니다. 일반 매매로 사거나, 경매를 통해 낙찰받아서 살 수도 있겠죠?

 

그런데 본인의 자본이 부족한 경우가 있습니다. 그러면 금융권에가서 담보대출을 알아보게 됩니다.

대출을 알아보니 다가구주택 건물의 가격은 10억인데, 자기자본은 3억이고, 대출을 알아보니 최대 대출은 5억입니다.

 

2억이 모자랍니다. 물론 기축 건물의 경우 보증금을 받아서 채울수도 있겠지만, 신축일수도 있고, 기보증금이 2억에 못미칠수도 있습니다.

 

이럴 때 담보신탁을 이용하면, 금융권에서 대출을 받는 것보다 더 많이 나오게 됩니다.

 

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왜그럴까요?

바로 소액임차인보증금에 대한 최우선 변제금이 있기 때문입니다.

 

은행에서 다가구주택에 대해서 담보대출을 해줄 때는, 최악의 상황을 가정하고 대출을 해줍니다.

채무자가 채무를 상환하지 않아서, 다가구주택이 경매로 넘어가는 경우를 말하는 거죠.

 

다가구주택이 경매로 넘어가게 된다면, 경매낙찰금액으로 등기부등본상의 채권자에게 빚을 갚거나, 임차인의 임차보증금을 반환해주게 됩니다.

 

그런데 주택임대차보호법에 따르면

1. 임차인이 소액임차인에 해당한다면
2. 권리순위에 상관없이 일정 금액을 먼저 배당한다!

라는 조항이 있습니다.

 

그리고, 우선변제금을 받을 수 있는 소액임차보증금 범위와 그에 따른 최우선변제금의 한도는 아래와 같습니다.

 

	소액임차보증금 범위	최우선변제금
서울특별시	1억 5000만원	5000만원
과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인, 화성, 김포	1억 3000만원	4300만원
광역시, 안산시, 광주, 파주, 이천 및 평택	7000만원	2300만원
그 밖의 지역	6000만원	2000만원

 

예를들어 서울에 사는 임차인의 경우 보증금이 1억5000만원 이하라면, 등기부등본상 임차인보다 우선하는 채권자가 있더라도, 5000만원을 우선해서 받을 수 있다는 뜻이 됩니다.

 

그렇기에, 담보대출을 해주는 금융기관의 입장에서는 다가구주택의 방 1개당 5000만원을(서울의 경우) 공제하고, 경매에 넘어갔을 때 안전하게 돌려받을 수 있는 만큼의 대출만 실행해주게 됩니다.

 

공시가격10억의 다가구주택건물을 담보대출받는 경우를 보겠습니다.

 

하지만, 담보신탁을 이용한다면요?

 

담보신탁을 이용하면, 부동산을 신탁받은 신탁사에서 부동산에 대한 우선수익권을 돈을 빌려주는 금융기관으로 설정해줍니다. 금융기관이 우선수익자로 설정되기 때문에, 금융기관은 방공제를 하지 않습니다.

 

그렇기에 일반적으로 담보대출을 받을 때 보다 방공제액수인, 위의 경우에서는 5억을 더 대출받을 수 있게 되는 것입니다.

 

따라서 다가구주택을 매입할 때, 자금이 부족한 경우 담보신탁을 이용하는 경우가 가끔 있다고 합니다.

 

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임대차계약시 주의사항

부동산을 담보신탁한 경우 등기부등본의 갑구에 소유자가 '신탁'이란 이름이 들어간 신탁사로 나올 것입니다.

이 경우 임대차계약을 할 때 주의사항이 있습니다. 

 

1. 신탁부동산의 경우 임대차계약은 수탁자와 하는 것이 원칙입니다. 즉, 신탁회사와 임대차계약을 해야하며, 원래 소유주인 위탁자와 임대차계약을 맺는 것은 효력이 없습니다.
   1. 위탁자가 신탁회사의 동의서를 얻은 경우, 위탁자와 임대차계약을 진행할 수 있는데, 이 경우도 임대차보증금은 현소유주인 수탁자에게 지급해야합니다.
2. 일반적으로 신탁부동산에 임대차계약을 한다면, 임대차보증금은 위탁자에게 대출을 해준 금융기관에 바로 상환을 합니다.
   1. 금융기관은 방 공제를 하지 않았기에 그만큼 더 대출을 해줬습니다. 그런데 실제 임차인이 들어와서 임차보증금을 받게 된다면, 그 돈은 위탁자가 가지면 안된다는... 당연한 겁니다.

 

결국 가장 중요한 것은, 신탁부동산의 소유주는 신탁회사이므로, 신탁회사동의 없이 위탁자와 임대차계약을 맺지 않는것이 가장 중요합니다. 만약 임대차계약을 진행하는 임대인이 이런저런 그럴듯한 사정을 대면서 동의서는 나중에 받아준다거나,,, 곧 소유주가 바뀔거니까 별 문제없다는 등 수탁자의 동의서를 제공하지 않으려고 한다면 사기라고 간주하고 계약을 진행하지 않는 것이 좋습니다.

 

가능하다면 하지마세요...