부동산 세금 - 취득세

안녕하세요. 오늘은 부동산과 관련된 3가지 세금 취득세, 보유세(재산세, 종합부동산세), 양도소득세 중 하나인 취득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 부동산세금 - 취득세

2. 부동산세금 - 재산세

3. 부동산세금 - 종합부동산세

4. 부동산세금 - 양도소득세

 

결과적으로 취득세는 아래의 표를 따르게 됩니다.

취득세를 결정하는 요인은

• 보유 주택의 수
• 신규 취득 주택의 위치(조정지역 vs 비조정지역)
• 신규 취득 주택의 가격
• 신규 취득 주택의 면적

이렇게 4가지라고 볼 수 있겠습니다.

 

종류		구분	취득세	농특세	교육세	합계
1주택 (일시적 2주택)	6억 이하	85m² 이하	1%	비과세	0.1%	1.1%
		85m² 초과		0.2%		1.3%
	6억 초과 9억 이하	85m² 이하	((취득가X2/3)-3)%	비과세	0.1%~0.3% 6억 : 0.1% 9억 : 0.3%	6억 : 1.2% 9억 : 3.2%
		85m² 초과		0.2%		6억 : 1.4% 9억 : 3.4%
	9억 초과	85m² 이하	3%	비과세	0.3%	3.3%
		85m² 초과		0.2%		3.5%
2주택 (비조정지역 3주택)	-	85m² 이하	8%	비과세	0.4%	8.4%
		85m² 초과		0.6%		9%
3주택 (비조정지역 4주택)	-	85m² 이하	12%	비과세		12.4%
		85m² 초과		0.6%		13%

 

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일시적 2주택자는 누구?

취득세를 아낄 수 있는 방법 중 하나는 일시적 2주택자 제도를 이용하는 것입니다. 일시적 2주택자의 경우, 정해진 기한내에 기존의 주택을 처분한다면 1주택자에 해당하는 취득세를 내게 하겠다는 것입니다.

 

윤석열 정부의 부동산정책으로 인해, 일시적 2주택자의 요건이 완화되었습니다. 

2022년 12월 1일부터 개정된 소득세법 시행령에 따르면, 조정지역의 주택을 보유하고 있다가, 조정지역의 또다른 주택을 매입한 경우 2년이내에 기존 주택을 처분한다면 1주택에 해당하는 취득세를 낼 수 있으며, 그 외의 경우에는 3년이내에 기존 주택을 처분하면 1주택자에 해당하는 취득세를 낼 수 있다고 합니다.

 

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비조정지역의 주택 취득과 조정지역의 주택 취득

위의 취득세 기준 표에서 나타난 2주택(비조정지역3주택)의 뜻은, 현재의 주택이 위치한 곳과 관계없이, 새롭게 취득하는 주택이 조정지역이냐 아니냐로 구분할 수 있습니다.

 

현재 1주택자 인 경우(조정지역이든, 비조정지역이든 상관X)

조정지역 주택 취득 => 취득세 중과 8%

비조정지역 주택 취득 => 1주택자 취득세 1~3%

 

현재 2주택자 인 경우(조정지역이든, 비조정지역이든 상관X)

조정지역 주택 취득 => 취득세 중과 12%

비조정지역 주택 취득 => 2주택자 취득세 8%

 

현재 주택의 위치와는 관계없이 새로 취득하는 주택에 따라서 취득세가 달라진다!

가 핵심이겠네요.

 

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계산근거

아래의 계산 근거는 취득세율 표를 만든 근거를 첨부하는 것입니다.

내용이 조금 어려울 수 있으니 궁금하신 분만 참고하시길 바랍니다.

 

취득세 : 지방세법

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. <개정 2010. 12. 27., 2013. 12. 26., 2015. 7. 24., 2016. 12. 27., 2018. 12. 31., 2019. 12. 31.>

...중략...

8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10 => 1%

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30 => 3%

② 제1항제1호ㆍ제2호ㆍ제7호 및 제8호의 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다. <개정 2010. 12. 27., 2013. 12. 26.>

③ 제10조제3항에 따라 건축(신축과 재축은 제외한다) 또는 개수로 인하여 건축물 면적이 증가할 때에는 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 제1항제3호의 세율을 적용한다.

④ 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우에는 제1항제8호를 적용하지 아니한다. <신설 2015. 12. 29., 2019. 12. 31., 2020. 8. 12.>

 

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

...중략...

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율(4%)로 하여 해당 세율에 중과기준세율(2%)의 100분의 200을 합한 세율=>4%+(2% x 200/100) = 8%

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목(4%)의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율(2%)의 100분의 400을 합한 세율=>4%+(2% x 400/100) = 12%

 

교육세 : 지방세법

제151조(과세표준과 세율) ① 지방교육세는 다음 각 호에 따라 산출한 금액을 그 세액으로 한다. <개정 2010. 12. 27., 2013. 1. 1., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 7. 24., 2020. 8. 12., 2020. 12. 29.>

1. 취득물건(제15조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)에 대하여 제10조의 과세표준에 제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율(제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율을 말한다. 이하 같다)에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액(제11조제1항제8호의 경우에는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액)의 100분의 20(=0.5  x 0.2 = 0.1 => 취득세의 10%) 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 금액으로 한다.

...중략...

나. 제13조의2에 해당하는 경우(중과의 경우): 제11조제1항제7호나목의 세율(4%)에서 중과기준세율(2%)을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 100분의 20(→(4%-2%)x20/100 = 0.4%)

농특세 : 농어촌특별세법

제4조(비과세) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농어촌특별세를 부과하지 아니한다. <개정 1994. 12. 22., 1995. 12. 29., 1996. 10. 2., 1997. 8. 30., 1997. 12. 13., 1998. 2. 24., 1998. 9. 16., 1998. 12. 28., 1999. 2. 5., 1999. 12. 28., 2000. 10. 21., 2000. 12. 29., 2004. 7. 26., 2009. 3. 18., 2009. 4. 1., 2010. 3. 31., 2010. 12. 30., 2011. 12. 31., 2014. 1. 1., 2014. 5. 14., 2014. 12. 31., 2015. 6. 22., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20., 2018. 12. 31., 2019. 12. 31., 2021. 12. 21.>

...중략...

9. 대통령령으로 정하는 서민주택에 대한 취득세 또는 등록에 대한 등록면허세의 감면

→국민주택규모(85m²미만)

...후략...

 

①농어촌특별세는 다음 각 호의 과세표준에 대한 세율을 곱하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. <개정 1994. 12. 22., 1998. 12. 28., 1999. 12. 28., 2000. 12. 29., 2001. 12. 29., 2005. 1. 5., 2007. 12. 31., 2010. 12. 30., 2013. 5. 28.>

=> 1주택 :표준세율 2%의 10/100 => 0.2%

=> 2주택 : 표준세율 2%, 중과세율 4%의 10/100 => 0.6%

=> 3주택 : 표준세율 2%, 중과세율 8%의 10/100 => 1.0%