재건축 투자 개념잡기(feat.재건축단계, 순서, 투자금계산하기 등)

안녕하세요.

 

오늘은 재건축 투자에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

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1. 개념

재건축 투자는 오래된 아파트를 허물고, 새로운 아파트를 지으려고 할 때 오래된 아파트를 미리 사거나, 재건축이 확정된 재건축단지조합원의 입주권을 사는 방법 등을 말합니다.

 

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2. 재건축 단계

 

재건축은 일반적으로 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

기간은 평균적으로 소요되는 기간을 나타낸 것입니다. 평균일 뿐이니 참고만 하시길 바랍니다.

 

1. 정비기본계획수립

2. 정비구역 지정

3. 추진 위원회 승인

 

※ 대충 계획세우는 단계라고 보면 되겠습니다.

※ 보통 이 단계까지 2~3년이 걸립니다.

※ 이 때 안전진단을 하는데, 안전진단에서 D 또는 E등급을 받아야 재건축이 진행될 수 있습니다.

※ 가격이 거의 오르지 않고, 재건축 사업이 무산될 가능성도 다분한 단계입니다.

 

4. 조합설립인가

5. 시공사 선정

 

※ 1~2년 정도 소요됩니다.

※ 재건축조합을 설립하기 위해서 원주민들의 동의서를 받기 시작합니다. 재건축의 경우 전체 주민의 3/4이상, 각 동별로 과반수 이상이 동의를 해야합니다.

※ 앞선 단계보다는 사업이 무산될 가능성이 적지만, 여전히 리스크는 존재합니다. 사업이 진행된다면, 이 시기에 리스크를 안고 아파트를 매수한 경우 가장 수익률이 높습니다. 

※ 조합이 설립되면, 조합은 시공사를 선정하는데, 이 때 재건축 아파트의 사업성과 조합원 분담금이 개략적으로 산정됩니다.

 

6. 사업시행인가

7. 종전자산 평가(감정평가)

8. 분양신청

 

※ 1~2년 정도 소요됩니다.

※ 사업시행인가가 나면, 재건축이 확정되었다고 봐도 무방합니다.

※ 이 시기는 재건축이 확정되었다는 것과, 입주까지 남은 시간이 5~6년이므로 투자자들이 가장 선호하는 시점입니다.

※ 종전자산평가란 재건축의 대상이 되는 아파트의 가치를 평가하는 것입니다. 감정평가액이 높을수록 향후 분양받을 때 분담금이 줄어들게 됩니다.

※ 사업시행인가 과정에서 세대수, 용적률, 건폐율, 평형 구성, 분양가가 확정됩니다.

※ 감정평가이후에, 조합원의 분양신청이 이루어집니다. 조합원은 희망하는 평형을 우선해서 분양신청합니다.

 

9. 관리처분계획인가

10. 이주 및 철거

11. 조합원 동호수 추천

12. 착공

 

※ 2년정도 소요됩니다.

※ 조합원분양, 일반분양을 통ㅈ한 수익이 결정됩니다. 이를 통해 재건축의 사업성을 나타내는 '비례율'이 어느정도 추정이 되고, 조합원의 분담금이 결정됩니다.

※ 관리처분계획인가 이후에, 철거를 위해 이주가 시작됩니다.

※ 사업이 확실시되고, 예상 수익도 매매가격에 반영이 되었습니다. 따라서 투자에 적절한 시기는 아닙니다.

 

13. 일반분양

14. 준공 및 입주

15. 이전고시 및 청산단계

 

※ 3~4년 정도 소요됩니다.

※ 조합원이 아닌 사람들에게 분양을 합니다. 이 때 미분양이 발생하면, 조합원의 분담금이 늘어날 수 있습니다.

※ 일반분양의 청약에서 떨어진 사람들이 조합원 입주권에 관심을 보이기 시작합니다.

※ 준공되고, 입주가 이루어진 후 이전고시가 나면 부동산의 등기가 진행됩니다.

※ 조합원, 시공사는 사업을 청산합니다.

 

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3. 투자금 계산하기

네이버 부동산 매물을 보면, 부동산에 따라서, 혹은 지역에 따라서 재건축이나 재개발 매물이

생각보다 싼 매물도 있고, 비싼 매물도 있습니다.

 

부동산에 가서 물어보면 알수 있게지만, 그래도 계산하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

 

사례 1. 싼거

재건축 매물을 매수할 때 예상 투자수익금, 실입주금 등을 알아보겠습니다.

 

출처 : 네이버부동산

네이버부동산에 이런 매물이 있습니다.

 

사업시행인가, 관리처분인가 전이라고 합니다.

 

계산에 앞서

여기서 비례율이라는 개념이 등장합니다. 비례율은 재건축사업의 사업성을 따지는 지표라고 볼 수 있습니다.

비례율을 구하는 식은 다음과 같습니다.

 

비례율 = (총 종후자산 평가액 - 총 사업비)/총 종전자산 평가액 X 100 (%)

여기서 총 종후자산 평가액은 조합원분양수입+일반분양수입. 즉 총 분양수입을 말하며,

총 사업비는 허물고 새로 짓는데 드는 모든 비용.

총 종전자산 평가액은 헌집의 감정평가액을 모두 합친 것을 말합니다.

 

비례율이 높다는 것은 총 분양수입이 높다는 것을 말합니다.

일반적으로 비례율 100%이상이 되어야 재건축의 사업성이 있다고 하며, 비례율은 높을수록 좋습니다.

결국 일반분양에서 대박이 나야합니다.

 

여튼... 각설하고

 

예를들어 조합원 분양가를 5억이라고 하겠습니다.

 

조합원 분양가 5억

감정평가액     1억 2700만원(이게 종전자산가액을 뜻합니다)

여기에 비례율이 110%라고 가정하겠습니다.

 

그러면 권리가액 = 감정평가액 X 비례율 = 12,700만원 X 1.1 ≒ 14,000만원입니다.

 

따라서 조합원이 새로운 아파트에 입주하기 위해서 추가로 내야할 분담금(추가분담금or조합원분담금)은

5억 - 1.4억 = 3.6억이 됩니다.

 

다만, 위의 네이버 매물의 가격은 15,700만원이니까 프리미엄이 3000만원 붙어있다고 보면 되겠습니다.

 

정리하면 아래와 같습니다.

조합원 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
조합원 분담금 = 조합원 분양가 - (감정평가액 X 비례율)
*비례율 = (총 분양수익 - 총 사업비) / 총종전자산 평가액 X 100 (%)

 

사례2. 비싼거

매매금액에 조합원 분양가가 포함된 경우입니다.

사례 1과 계산하는 방법이 크게 다르진 않습니다.

 

사례 1의 경우에는 조합원 분양가가 포함되지 않아서, 명시된 매물의 가격만큼 모두 매도인에게 지급하면 되는 반면,

사례 2의 경우에는 명시된 매물의 가격을 모두 매도인에게 지급할 필요가 없는 것입니다.

 

매매금액 = 프리미엄 + 조합원분양가
매매금액 = 프리미엄 + 권리가액 + 조합원분담금
매매금액 = 프리미엄 + (감정평가액X비례율) + 조합원분담금

 

이렇게 나타난 것인데, 이 경우 매수자가 매도자에게 지급해야할 금액은 프리미엄과 권리가액을 합한 금액입니다.

조합원 분담금은, 입주권을 매수한 뒤에, 조합에 납부하면 됩니다.

 

만약, 이미 재건축 단지의 중도금을 내던 도중에, 입주권 매매가 이루어지게 되었다면, 납부한 중도금을 포함하여 매도자에게 지급하면 됩니다.(분양권 거래와 거의 유사합니다.)

 

예를 들어보겠습니다.

입주권 매물의 가격이 10억
조합원 분양가가 6억
권리가액이 2억인 경우

→ 입주권 프리미엄 : 매매가 - 분양가 = 4억

매도인에게 지급해야할 금액
→ 프리미엄 + 권리가액 = 6억

매수이후, 조합에 납부해야할 추가 분담금
→ 조합원 분양가 - 권리가액 = 4억

매도인이 중도금 8천만원을 납부한 경우라면 매도인에게 지급해야할 금액
→ 프리미엄 + 권리가액 + 납부한 중도금 = 6억 8천만원
→ 조합에 납부할 금액 = 3억 2천만원

이런 계산을 따르게 됩니다.

결국, 중요한 것은 입주할 때까지 필요한 금액은 항상 10억이고,

매도자에게 얼마를 지급해야하느냐만 잘 따져보면 되겠습니다. 프리미엄이 적정한지 등을 따져서요!