용도지역 - 주거지역 개념(feat. 일반주거지역, 전용주거지역, 준주거지역)

안녕하세요.

부동산 공부를 하다보면 1종일반주거지역, 1종전용주거지역, 일반상업지역, 중심상업지역 등 땅을 구분하는 용어들이 나오는데요. 이러한 용어들의 의미를 알아보고, 구분에 따라서 차이점은 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

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전용주거지역 vs 일반주거지역

전용주거지역

양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 말합니다. 주거보다는 양호한 환경에 초점이 맞춰져있다고 보시면 될 것 같습니다. 주변환경을 어느정도 보존하며 지어야 하므로 5층이하의 공동주택이나 단독주택을 지을 수 있습니다.

 

일반주거지역

편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역을 말합니다. 전용주거지역에비해 주변 환경보다는 주거의 편리성에 초점을 맞췄습니다. 일반주거지역에 우리가 흔히보는 아파트들이 들어섭니다.

 

그럼 전용주거지역과 일반주거지역을 자세히 구분해보도록 하겠습니다.

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전용주거지역

제1종, 제2종에 따른 차이는 해당 용도지역에 지을 수 있는 건물의 차이가 있습니다.

 

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 자세한 사항이 나와있지만, 간단히 말하자면,

 

제1종 전용주거지역에는 단독주택과 식품, 잡화 등의 일용품을 판매하는 소매점, 음식, 제과점, 미용실 등 제1종 근린생활시설을 지을 수 있습니다.

 

제2종 전용주거지역에는 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설을 지을 수 있습니다.

 

제1종 전용주거지역에는 제1종 근린생활시설중 변전소, 가스배관시설, 부동산중개사무소 등 지을 수 없는 시설도 있지만, 제2종 전용주거지역에서는 제1종 근린생활시설이라면 모두 지을 수 있다는 것이 차이점입니다.

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일반주거지역

제1종일반주거지역은 저층주택을 중심으로하는 일반주거지역으로, 4층이하의 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설을 지을 수 있습니다. 

 

제2종일반주거지역은 중층주택을 중심으로하는 일반주거지역으로, 인터넷에 찾아보면 18층 이하라고 알려져있지만, 이러한 층수제한은 폐지된지 오래이고, 현재 시행령에서는 지자체에서 조례로 탄력적으로 층수제한을 할 수 있다고 권한을 부여하고 있습니다.

 

예를들어 『서울시 도시계획조례』 제28조에 따르면, 제2종 일반주거지역에 건축하는 아파트의 평균층수를 13층 이하로 제한하고 있는것을 알 수 있습니다.

서울특별시 도시계획 조례 中

제3종일반주거지역은 중고층주택을 중심으로하는 일반주거지역을 말하며 층수의 제한이 없는 것이 일반적입니다.

서울특별시의 경우에도 이전에는 일률적으로 35층의 최대 층수 제한을 뒀었지만, '2040 서울도시기본계획'에서는 칼로 잘라놓은 듯한 스카이라인보다는, 조화로운 스카이라인 형성을 위해서 한강 연접부를 제외한 지역에 대해서는 층수제한을 폐지했습니다.

 

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준주거지역

주거와 상업이 모두 가능한 지역으로, 일반 주거지역보다 편리성을 높이고, 건폐율과 용적률은 상업지구에 가까운 수준으로 높여서 용도지역의 활용도가 일반주거지역에 비해서 높습니다. 고층건물을 지을 수 있기에, 고층의 주상복합이나 오피스텔이 많이 위치하기도 합니다. 

 

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정리하면

 

일반 주거지역 1→2→3종→준주거지역 순으로 건축물의 높이가 높아진다고 볼 수 있고, 용적률도 높아진다고 보면 되겠습니다. 투자의 관점에서 본다면, 다른 조건을 배제하면 1종보다는 2종이, 2종보다는 3종이, 3종보다는 준주거지역이 가치가 높다고 볼 수 있겠습니다. 물론 다른 입지적, 환경적 조건을 고려해야하겠지만요.

 

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용도지역 확인하는 법

대표적으로는 PC의 네이버지도의 지적편집도를 이용하실 수 있습니다.

 

네이버지도

네이버지도의 우측 상단에 지적편집도를 누르면

이렇게 용도지역이 구분된 토지를 확인하시 수 있습니다.