부동산세금 - 양도소득세

안녕하세요. 오늘은 부동산 세금 취득세, 보유세, 양도세 중 마지막인 양도세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 가격 상승을 억제하기 위한 규제가 이것저것 만들어지면서, 양도소득세가 아주 복잡해졌는데요.

이 때문에 양도세에 대한 상담을 포기한 '양포세무사'까지 등장하기도 했습니다.

 

그래도 부동산투자를 고려할 때 예상수익을 따져보기 위해서는 양도소득세에 대한 지식은 필수적이니

차근차근 따라와 보시길 바랍니다.

 

1. 부동산 세금 - 취득세

2. 부동산 세금 - 재산세

3. 부동산 세금 - 종합부동산세

4. 부동산 세금 - 양도소득세

 

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양도소득세 비과세 체크리스트

일단 양도소득세를 내지 않아도 되는 사람은 누구인지 판단해보도록 하겠습니다.

 

• 양도가액 < 취득가액인 경우
  • 소득이 없으면 양도소득세를 내지 않습니다.
• 양도가액 > 취득가액인 경우 아래의 조건을 모두 만족하면 양도소득세를 내지 않습니다.
  • 용도가 주택이어야 합니다.(건축물관리대장 등)
  • 양도주택을 2년이상 보유해야 합니다.
    • 다만 부득이한 사유로 2년 전에 양도하는 경우 1년이상 거주해야합니다.
    • 조정대상지역의 주택인 경우 2년이상 보유하며, 2년이상 거주해야합니다.
  • 1세대 1주택요건을 만족해야합니다.
  • 양도가액이 12억 이하여야합니다.
    • 지방의 아파트를 6억에 취득해서 12억에 양도한다고 하더라도 위의 요건을 만족했다면, 비과세입니다.

 

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양도소득세 계산흐름

양도소득세 계산 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

 

항목	비고
양도가액	매도가격
-
취득가액	취득당시 매수가격
-
필요경비	중개수수료, 취등록세, 법무사비용 등 *인테리어비용은 포함되지 않음
=
양도차익	음수일 경우, 계산하지 않음
↓
과세대상 양도차익	주1) 계산식 : 양도차익 x (양도가액 - 1,200,000,000) / 양도가액
-
장기보유특별공제	주2) 3년이상 보유한 1세대 1주택자에 한해서 보유기간 및 거주기간에 따라 차등 적용
=
양도소득금액	양도차익 - 장기보유특별공제
-
양도소득기본공제	250만원
=
양도소득 과세표준
X
세율	주3) 1주택자와 2,3주택자에 적용되는 세율이 다릅니다.
=
산출세액
-
세액공제+감면세액	*전자세액세액공제(2만원;;;) *조세특례제한법상 세액공제, 감면 대상자가 있긴 하나, 실제로 적용되는 사람은 보기 드뭅니다. 웬만하면 해당하지 않는다고 보시는게 좋습니다.
=
납부세액

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주1) 과세대상 양도차익 계산

양도차익이 발생했다고 하더라도, 그 금액 전부에 대해서 과세를 하지 않습니다.

특정한 산술식을 이용하여 과세대상 양도차익을 계산해 내고, 그 금액에 대해서 양도소득세를 부과하게 됩니다.

 

계산식 : 양도차익 X (양도가액 - 1,200,000,000) / 양도가액

 

예를 들어

양도차익이 2억

양도가액이 14억인 경우

 

양도차익과세는 2억 x (14억 - 12억) / 14억 = 약28,571,428원 입니다.

 

후술 하겠지만, 2억에 대한 양도소득세율과 2800만원에 대한 양도소득세율은 아주 큰 차이가 나게 됩니다.

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주2) 장기보유 특별공제

장기보유 특별공제란, 1세대 1주택자에 한해서 일정기간 이상 주택을 보유하거나 보유하며 거주한 경우 과세대상 금액을 공제해주는 제도입니다.

 

공제율은 다음과 같습니다.

	2년이상	3년이상	4년이상	5년이상	6년이상	7년이상	8년이상	9년이상	10년이상
보유기간	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
거주기간	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%

Ex1)
과세대상금액이 2000만원일 때, 10년이상 보유하며 거주한 경우 공제율은 80%이므로
1600만원을 공제하여
과세대상금액은 400만원이 됩니다.

Ex2)
과세대상금액이 2000만원일 때, 4년 보유하고, 그 중 2년은 전세를 줬고, 2년을 거주한 경우
보유기간 4년, 거주기간 2년이므로 공제율은 24%이며
480만원을 공제하여
2000-480 = 1520만원이 과세대상금액이 됩니다.

 

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주3) 양도소득세율

여기가 양도소득세의 계산을 어렵게하는 부분입니다.

조정대상지역, 다주택자 여부 등에 따라서 세율이 많이 차이가 나기 때문입니다.

 

다만, 22년 5월 10일부터 23년 5월 9일까지는 양도소득세 중과를 적용하지 않기 때문에계산이 조금 단순해 집니다.

한 번 알아보도록 하겠습니다.

 

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주3 - 1)기본세율

양도소득세의 기본세율은 다음과 같습니다.

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

누진공제는 해당 과표에서 세율을 곱하여 산출한 세액에서 빼주는 금액을 뜻합니다.

 

Ex)과세표준 1억의 양도소득세
1억 x 35% = 3500만원
3500만원 - 1,490만원 = 2010만원

 

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주3 - 2) 1주택자(21년 6월 이후)

1주택자의 경우 고려사항은 보유기간입니다. 

보유기간	주택 세율	분양권 세율
1년 미만	70%	70%
2년 미만	60%	60%
2년 이상	기본세율

 

앞서 비과세요건을 살펴보셨을 때 1세대 1주택자의 경우 보유기간, 거주기간요건을 채웠고, 양도가액이 12억 이하일 경우 비과세라고 확인하셨을텐데요.

 

만약 조정대상지역에서 2년 거주요건을 채우지 못하셨다면, 양도가액이 12억 이하라고 하더라도 기본세율이 적용되는것으로 볼 수 있겠습니다.

 

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주3-3) 2주택자

조정대상지역의 주택을 양도하는 경우

보유기간	세율	비고
1년 미만	70%
2년 미만	60% or 기본세율 + 20%p	둘 중 큰 세율을 적용함
2년 이상	기본세율 + 20%p	22.5.10~23.5.9까지 양도하는 보유기간 2년 이상 주택에 대해서는 기본세율만 적용

Ex)조정대상지역의 주택을 1년 6개월 보유 후 양도하는데 양도차익이 6억인 경우
기본세율 = 42%이므로 60%가 아닌 62%를 적용함.

 

조정대상지역外 주택을 양도하는 경우

보유기간	세율	비고
1년 미만	70%	-
2년 미만	60%	-
2년 이상	기본세율	-

 

2주택자의 경우 조정대상지역과 그 외 지역의 차이점은 20%p의 중과세율을 적용하느냐 하지 않느냐입니다.

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주3 - 4) 3주택 이상

조정대상지역

보유기간	세율	비고
1년 미만	70% or 기본세율 + 30%p	둘 중 큰 세율을 적용함
2년 미만	60% or 기본세율 + 30%p	둘 중 큰 세율을 적용함
2년 이상	기본세율 + 30%p	22.5.10~23.5.9까지 양도하는 보유기간 2년 이상 주택에 대해서는 기본세율만 적용

 

조정대상지역外

보유기간	세율	비고
1년 미만	70%	-
2년 미만	60%	-
2년 이상	기본세율	22.5.10~23.5.9까지 양도하는 보유기간 2년 이상 주택에 대해서는 기본세율만 적용

 

3주택자의 경우 조정대상지역이라면 기본세율에 30%p를 중과합니다.

 

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마무리

이상으로 양도소득세에 대해서 마치겠습니다. 복잡해 보이지만, 차근차근 따라가다보면 그렇게 어렵지는 않을 것입니다.

그럼 모두 행복한 하루 되세요~