부동산 세금 - 종합부동산세금(feat. 2023개정안 반영)

안녕하세요. 오늘은 부동산 세금 중 종합부동산세금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 부동산세금 - 취득세

2. 부동산세금 - 재산세

3. 부동산세금 - 종합부동산세

4. 부동산세금 - 양도소득세

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종합부동산세 과세 대상자(2022년 12월 기준)

기본적으로 주택에 대한 재산세를 내는 사람이라면 종부세 납세대상자이지만,

종부세 과세표준을 구할 때 주택의 공시가격을 합산한 금액에 대해서 6억을 공제하고, 1주택자인 경우 5억을 추가로 공제하기 때문에

 

1주택자의 경우는 공시지가 11억 이상의 주택을 보유하고 있는 자

2주택자의 경우는 주택의 공시지가 합계가 6억 이상인 자

 

가 종부세의 과세대상자가 됩니다.

 

다만, 부부가 주택 1채를 공동명의로 소유하고 있는 경우에는

1주택자 특례 11억이 적용되는 것이 아니라, 일반공제 6억이 아내와 남편 각각에 적용되어 12억까지 공제됩니다.

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2023 종부세 개정안 : 기본공제 상향

2022년 12월 24일자로 의결된 종부세 개정안에 따르면, 2023년부터 적용되는 종부세법에서는

다주택자의 경우 기본공제가 6억에서 9억으로 증가했으며

1주택자의 경우 기본공제가 11억에서 12억으로 증가했습니다.

 

따라서 부부공동명의 1주택의 경우 공시지가 18억인 주택까지는 종부세가 면제됩니다.

 

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종부세 계산법(2023년 기준)

종합부동산세의 세액계산은 아래의 순서를 따릅니다.

 

1. 주택과 토지 등 부동산의 공시가격을 합산합니다.(토지가 없으면 당연히 주택만 합산합니다.)
2. 공제금액 9억원(1주택자 12억원, 부부공동명의 1주택 18억원) 을 제합니다.
3. 공정시장가액비율 (주택 60%, 토지 100%)을 곱하여 과세표준을 산정합니다.
4. 과세표준 = (공시지가-공제금액) x 공정시장가액비율
5. 세율을 적용합니다. 3주택 이상 소유자의 경우 중과세율을 적용합니다.
6. 산출세액에서 재산세와 중복되는 부분을 공제합니다.
7. 재산세 중복분을 제외한 세액에서 장기보유 세액공제, 고령자 세액공제를 적용합니다.
8. 세부담상한을 적용하여 납부할 세액을 산출합니다.

종합부동산세 과세표준은 다음과 같습니다.

	표준세율	누진공제	중과세율(3주택이상)	누진공제
3억원 이하	0.6%	-	1.2%	-
3억원 초과 6억원 이하	0.8%	60만원	1.6%	120만원
6억원 초과 12억원 이하	1.2%	300만원	2.2%	480만원
12억원 초과 50억원 이하	1.6%	780만원	3.6%	2,160만원
50억원 초과 94억원 이하	2.2%	3,780만원	5.0%	9,160만원
94억원 초과	3.0%	11,300만원	6.0%	18,560만원

 

예를 들어서 계산해보겠습니다.

 

Ex1) 1주택자가 공시지가 13억원의 주택을 소유하고 있는 경우

과세표준 = (13억 - 12억) x 공정시장가액비율 = 6,000만원
*1주택자 12억 공제
**공정시장가액비율 60%

종부세 = 6,000만원 X 0.6% = 360,000원
재산세 중복분 = 144,000원
중복분 차감후 = 216,000원
농어촌 특별세 = 종합부동산세의 20% = 43,200원
종부세 합산금액 = 259,000원

*재산세 중복분의 계산방법에 대해서 알아보겠습니다.

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재산세 중복분 계산방법

종부세와 재산세의 이중과세구간이 존재하므로, 재산세와 종부세의 중복분을 구하여 차감하게 됩니다.

중복분 계산방법은 다음 식을 따릅니다.

 

A x B / C

 

A : 재산세액

B : 종부세 과세표준에 재산세 공정시장가액비율을 곱하여 재산세 표준세율을 적용한 세액

C : 공시지가 합계에 대해서 재산세 표준세율을 적용한 세액

 

조금 어렵습니다. 위의 경우에 중복분이 계산된 식은 다음과 같습니다.

 

A : 공시지가 13억의 주택에 대한 재산세액은 2,490,000원입니다.

*13억 x 60% = 7억8000만원

*7억8000만원에 대한 재산세액 = 570,000+(780,000,000-300,000,000)x0.4% = 249만원

 

B : 종부세 과세표준은 12억을 공제 후 공정시장가액비율 60%를 적용하여 6,000만원이며, 여기에 재산세 공정시장가액비율인 60%를 한 번 더 적용하면 3,600만원입니다.

이 3,600만원에 대해서 재산세 표준세율 0.4%를 적용하면 144,000원입니다.

*재산세 표준세율의 3억 초과구간의 세율을 적용합니다. 공시지가 13억이니까요

 

C : 1주택자의 경우 공시지가 합계에 대해 재산세 표준세율을 적용하면 A와 같습니다. 따라서 2,490,000원입니다.

 

A x B / C = 144,000원입니다.

 

Ex)2주택자이며, 공시지가 합계가 10억인 경우(각각 5억이라고 가정)

과세표준 = (10억 - 9억) x 60% = 6,000만원
*기본 공제 9억원

종부세 = 6,000만원 x 0.6% = 360,000원
재산세 중복분 A = 570,000+570,000 = 1,140,000원
*5억인 주택 각각에 대한 재산세 합산
재산세 중복분 B = 100,000,000 x 60% x 60% x 0.4% = 144,000원
재산세 중복분 C = 570,000 + (600,000,000-300,000,000) x 0.4% = 1,770,000원
재산세 = A x B / C = 약 92,745원
중복분 차감후 = 267,255원
농어촌 특별세 = 53,451원
총 납부세액 = 320,706원

 

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장기보유 특례, 노령자 특례

1세대 1주택자에 한해서 주택을 장기보유했거나, 소유자가 노령자인 경우에 특례세액공제가 제공됩니다.

 

세액공제는 농어촌특별세까지 더한 총 납부세액에 대하여 적용됩니다.

 

장기보유특례 세액공제

보유기간	세액공제율
5년이상	20%
10년이상	40%
15년이상	50%

 

고령자특례 세액공제

연령	세액공제율
60세 이상	20%
65세 이상	30%
70세 이상	40%

 

장기보유와 고령자  특례 세액공제는 중복적용이 가능하며, 최대 80%까지 세액공제가 가능합니다.

 

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세부담상한 초과세액

실수요자가 직전연도에 비해서 너무 많은 세금을 부담하지않도록 세부담상한 초과액이란 것을 만들어놓았습니다.

 

올해 납부하게될 종합부동산세가

직전연도의 재산세와 종합부동산세를 합산한 금액의 일정비율을 넘어서지 않도록 하는 것입니다.

 

여기서 일정비율이란

조정대상지역의 2주택자이거나, 3주택이상인 경우 300%

그 외(1주택자이거나, 조정대상지역이 아닌 곳의 2주택자)는 150%를 적용받습니다.

 

예를 들어서

2021년에 재산세와 종부세를 합산하여 500만원을 납부한 1주택자의 경우

2022년에는 종부세를(재산세 포함X) 500만원의 150%인 750만원 이상 납부하지 않는다는 의미입니다.

 

만약 주택가격이 많이 상승하여 산출된 종부세가 800만원이더라도 50만원은 제외하고 750만원만 낸다는 뜻입니다.