전세자금대출과 전세사기에 관한 모든 것(feat. 신용점수별 보증한도, 깡통전세, 고액체납자, 등기부등본 etc)

안녕하세요.

 

저는 첫 전세집을 구했습니다. 전세하면 가장 먼저 떠오르는게 '전세사기'입니다. 어쩌다 이지경이 되었을까요...

그래서 저도 불안한게 많았습니다.  여튼...

 

전세대출을 받아서 전셋집을 구하기 전까지 제가 공부한 것들을 정리해 보겠습니다.

 

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1. 버팀목전세자금대출을 받을 수 있는 집?

진짜 처음부터 난관이였습니다. 아무것도 모르는 애송이였던 저는 버팀목전세자금대출은 그냥 신용불량자가 아니라면 누구나 받을 수 있는 줄 알았습니다. 애초에 정부에서 돈없는 서민을 위해서 저렴하게 집을 구하고 살아라는 뜻에서 만들어준 복지성 대출이니까요. 그런데 그게 아니였습니다.

 

버팀목 전세자금 대출을 받으려면 3가지가 맞아떨어져야합니다.

 

1. 임차인

2. 임대인

3. 건물

 

3요소의 조건을 만족시키는 것에대해서 차례대로 알아보겠습니다.

 

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1. 임차인

임차인이 전세자금 대출을 받을 수 있어야 합니다.

버팀목전세자금 대출을 받을 수 있는 임차인의 조건중 핵심적인 것들만 추려보자면 다음과 같습니다.

• 소득요건 : 5천만원 이하, (신혼부부, 다자녀가구 등 특별한 경우 6천만원 이하)
• 자산요건 : 2022년 기준 3.25억 이하
• 무주택자
• 주택관련 대출 없어야 함
• 신용관련 문제가 없어야 함(신용카드 연체, 통신비 연체 등)

이거는 이제 버팀목 전세자금 대출 홈페이지에 들어가면 기본적으로 볼 수 있는 내용입니다.

그러면 이제 추가적인 조건이 필요합니다.

 

버팀목전세자금대출을 받으면, 대출에 대한 보증을 서주는 기관이 있습니다. HF(주택금융공사), HUG(주택도시기금), SGI가 대표적입니다. 여기서 임차인의 신용도를 보고 대출을 해줄 수 있는지, 해줄 수 있다면 얼마나 해줄 수 있는지를 결정합니다.

 

HUG, SGI의 신용점수에 따른 보증한도를 알아보도록 하겠습니다.

(*공식 홈페이지에서는 찾을 수 없었고, 인터넷에서 정보를 취합한 것이니 참고 하시길 바랍니다.)

 

HUG신용점수별 보증한도

KCB	조건	NICE	보증한도
805점이상	OR	820점이상	1억5천~4억
665점이상	OR	740점이상	7천만원~1억5천
550점이상	OR	545이상	7천만원
그 이하는 대출 불가

 

SGI신용점수별 보증한도

KCB		NICE	보증한도
805점이상	AND	820점 이상	5억
805점이상	OR	820점이상	3억
665점이상	OR	740점이상	2억
그 이하는 대출불가

 

HF의 신용점수와 보증한도에 대해서는 정보가 없었으나, HUG, SGI와 유사할 것으로 보입니다.

 

여기까지가 전세자금대출을 받을 수 있는 임차인의 조건이였습니다.

사실, 임차인의 조건을 갖추기는 그렇게 어렵지 않습니다. 소득이 없더라도 통신비 납부 잘 하고, 공과금 납부 잘 했다면, 대출이 불가능한 신용점수는 아닐 겁니다.

 

또한, 특례보증상품도 많기에 무소득자라고 하더라도 일정수준까지는 전세대출이 가능합니다.

 

- TMI -

제가 대출상담을 받으면서 은행원분께 슬쩍 물어본 적이 있습니다.

전세대출받을때 집에만 문제 없으면 저는 자격이 되는지... 심사 한번만 해달라구요..

 

그런데 은행원분께서는 이렇게 대답했습니다.

 

"정부 전세대출 심사는 우리 은행이 하는게 아니고, 보증서주는 기관에서 하는 것이라서 우리가 임의로 해줄 수가 없습니다. 대출 심사를 할 때 은행의 자체적인 심사기준이랑 보증기관의 심사기준이 달라서 확답을 드릴 수가 없겠네요. 우리는 그냥 업무 대행만 해주는 거에요"

 

뒤에 대기손님이 있던것도 아니고, 신용카드 그날 발급했기 때문에 은행원분께서는 정말 불가능 했기에 이렇게 대답을 해주신 것 같습니다.

 

그래도 경험칙으로 말씀해주셨으면 했지만,,, 아쉽습니다.

 

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2. 임대인

전세대출을 받으려면 임대인의 동의가 필요합니다. 전셋집을 구할 때 대출을 받으려면 가장먼저 고려해야하는 사항이기도 합니다.

 

전세대출을 받으면, 임대인이 받게되는 전세보증금을 담보로 대출을 하게 됩니다. 따라서, 임대인의 동의가 필요합니다.

그래서 여러 귀찮은 과정이 있어서 전세대출에 동의하지 않는 임대인들도 있습니다.

 

또한, 전세대출시 은행 → 임차인 → 임대인으로 돈이 옮겨가는것이 아니라, 은행 → 임대인 이렇게 바로 옮겨가는 구조다 보니까 대출 없이 전세계약을 했을 때는 전세계약 만기가 될 때 즈음, 임대인은 다음 임차인을 구하고 전세보증금을 돌려주기로 임차인과 협의하기도 하는데, 은행과는 그러지 못하기 때문에 임대인입장에서는 부담이 되는 구조이기도 합니다.

 

그래서 부동산중개인에게 전세대출 가능한 집으로 알아봐 달라고 해야 합니다.

이렇게 하면 아마 전세매물의 절반이 줄어들 겁니다 ㅠㅠ

 

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3. 건물

전세대출을 받으려면 건물도 특정 조건을 만족해야합니다.

정부의 전세자금대출이라고 해서 아무렇게나 막 퍼주면 안되겠죠? 정부는 국민들을 대신해서 신용을 빌려줄 뿐이지, 돈을 주는 것은 아닙니다. 그래서 전세보증금이 떼일 위험은 없는지 심사를 하고 대출을 해줍니다.

 

건물이 전세대출이 가능한 조건을 알아보겠습니다.

공통조건

• 전용면적 85m² 이하(버팀목)
• 임차보증금 3억이하(버팀목)

 

아파트, 오피스텔, 다세대주택

소유주가 1명이며 다른 세입자가 없어서 대출이 잘 나오는 편입니다.

• 등기부등본상 경매, 압류, 가압류, 가처분 등 권리침해가 없어야 합니다.
• 전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없어야합니다.(단독, 다중주택, 다가구주택은 예외입니다)
  • 아파트, 오피스텔 혼자살아야 하는데 다른 사람이 전입해있으면 안되겠죠??
• 건축물대장에 위반건축물로 기재되어있지 않아야 합니다.
• 선순위채권이 주택가격의 60% 이하여야 합니다.
  
  • 주로 은행 대출입니다.
• 선순위채권+전세보증금은 주택가격의 100% 이하여야 합니다.

 

단독, 다중, 다가구주택

단독, 다중, 다가구주택의 경우 다른 세대의 전세보증금을 함께 고려해야합니다. 그렇다보니, 다른 세대원들이 언제 전입왔는지 전입세대열람도 해야하고, 그 보증금이 얼마인지 알아야하는데, 이게 현실적으로 어렵습니다.

 

다른 세대원들의 전세보증금을 알기 위해서는 임대인의 적극적인 협조가 필요합니다.

 

여튼... 그래도 조건을 알아보겠습니다.

• 타 세대의 전세보증금을 제외한 선순위채권(은행 빚)이 주택가격의 60%이하
• 은행빚+선순위 전세보증금이 주택가격의 80%이하
• 타전세계약을 확인할 수 없을 경우에는 전세보증금이 주택가액X(임차인점유면적/건물연면적) 이하여야 합니다.

 

주택가격

위에서 말하는 주택가격은 아래와같은 기준을 따릅니다.

출처 : HUG

출처 : HUG

 

예를 들어보겠습니다.

젊은 사회초년생분들의 경우 오피스텔이나 도시형생활주택에 많이 들어갑니다.

 

대전의 유성푸르지오시티라는 도시형생활주택을보겠습니다.

KB시세를 보면 6400만원입니다.

그러면, 해당 건물에 빚이 없다면 전세보증금보증 한도는 최대 6400만원이 됩니다.

 

만약 집을 담보로한 대출이 있다면, 6400만원에서 빚을 뺀 만큼이 최대 보증한도가 되겠습니다.

 

그런데 KB시세에 시세가 나오지 않는 경우도 더러 있습니다.

이렇게요.

 

이 경우 주택가격 산정기준의 2번째 적용순위인 부동산공시가격 알리미에서 공동주택공시가격의 140%에 해당하는 금액이 주택가격이 된다고 공지되어 있습니다.

 

이렇게 찾아보면 59,500,000만원이 공시가격이므로 여기에 1.4배를 한 가격 83,300,000원이 주택가격이 됩니다.

역시 최대 전세대출보증한도가 동일하게 8330만원이고, 빚이있다면, 그 만큼을 제외한 돈이 전세보증한도가 됩니다.

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대출 가능한 전세집 조건 정리하면...

1. 임차인 : 나는 대출을 받을 수 있는 사람인가
2. 임대인 : 전세대출에 협조해주는 사람인가(아파트, 오피스텔의 경우는 쉽게 협조해줍니다)
   1. 다만, 아파트, 오피스텔은 옵션이 없어서 사회초년생들이 들어가면 에어컨, 세탁기, 냉장고... 렌탈받거나 구매하고 이사다닐때마다 들고다녀야..
3. 건물 : 나보다 우선하는 선순위채권이 너무 많지는 않은가?

이 3박자가 다 맞아들어야 대출을 받을 수 있을 것입니다.

 

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전세계약 전 체크해야하는 사항

 

이제는 전세계약시 사기당할 가능성을 줄이는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

공인중개사를 통해서 계약을 진행

집주인과 직접 계약을 하는 방식은 중개보수가 없다는 장점이 있지만, 그래도 공인중개사를 통해 계약을 하는 것이 안전합니다.

 

등기부등본확인

대출을 받는다면 은행에서 등본을 확인해줍니다. 그래도 본인도 확인하는것이 좋습니다.

등기부등본의 갑구와 을구를 보고 대출금이 너무 많지는 않은지, 신탁사로부터 대출을 받진 않았는지 확인해야 합니다.

대출금이 너무 많으면 소위말하는 깡통전세입니다.

 

1. 대출이 많은집에 전세를 들어갑니다.
2. 임대인이 은행대출을 상환하지 않습니다.
3. 은행에서 건물을 경매에 넘깁니다.
4. 건물의 감정가의 60~80%에 매각되고, 매각금액의 대부분은 은행이 가져갑니다.
   1. 임차인은 은행보다 후순위가 되니까요
5. 임차인에게 남는 것은 소액임차인의 경우 소액임차보증금뿐입니다.

 

그리고 등기부등본에서 확인할 것은 계약서상 소재지와, 등기부등본상 건물의 소재지가 일치하는지를 확인하는 것입니다.

 

건축물관리대장 확인

건축물관리대장에서 확인해야하는 사항은 아래와 같습니다. 이거는 주로 대출을 위해서 확인하는 서류입니다.

• 위반건축물이 아닌지
• 건물용도가 주택인지(근린생활시설, 업무용오피스텔은 대출이 안됩니다)
• 건축물대장의 소유주와 임대인이 동일한지
• 임대차계약서상 소재지와 건축물대장의 주소가 동일한지

 

특약넣기

계약하기전에 등기부등본을 봤을때는 분명히 깨끗했는데, 계약을 마치고 임차인이 전입신고를 하기 전에 대출을 발생시켜버리는 사기도 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 아래와 같은 특약을 추가해야합니다.

 

1. 임대인은 잔금 후 익일까지 소유권이전을 하지 않으며, 계약당시 등기사항전부증명서상 권리관계를 잔금 후 익일까지 유지하기로 한다. 이를 위반시 계약은 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 위약금을 지급한다.
   1. 이 특약을 통해 임대인이 집을 팔거나, 등기사항전부증명서상 세금체납으로 인한 가압류 등에도 대비할 수 있습니다.
   2. 잔금 후 익일까지 해야합니다. 전입신고하는 날과 동일한 날에 임대인이 대출을 일으키면 대출이 선순위가 됩니다.
2. 임대인은 별도 협의가 없는 경우, 임대계약 만료시 새로운 임차인 여부에 관계없이 임대차보증금을 즉시 임차인에게 반환한다.
3. 임대인은 임차인이 전세자금대출시 적극협조하기로 하며, 전세자금대출불가시 계약금은 모두 반환하고, 계약은 무효로 한다.

특히 첫 번째 특약은 사기꾼이 아니라면 임대인에게 아무런 손해가 없는 사항이므로, 거절하는 임대인과는 전세계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

 

하지만, 임대차계약은 임차인의 권리만을 목적으로 하는 것이 아니라서 임차인의 권리만 내세우면, 임대인이 거부감을 느낄 수 있으니, 임대인이 요구하는 특약도 적극적으로 반영하는것이 좋습니다.

 

전입세대 열람

다가구주택의 경우, 나보다 먼저 들어온 세대구성원이 몇 명인지 파악해야합니다. 다만 임대차보증금이 얼마인지는 알 수 없어서 단순 추정만이 가능할 뿐입니다.

 

그리고, 계약전에는 전입세대열람을 할 수 없습니다. 계약 후에 계약서를 들고 동사무소를 가야 전입세대 열람이 가능합니다.

 

국세완납증명서

이론적으로는 임대인에게 국세완납증명서를 요청하는 것이 가장 좋습니다. 고액체납자의 경우, 건물이 경매에 넘어간다면 임차인보증금보다 국세가 우선순위를 갖기 때문에, 본인의 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

 

그런데... 임대인은 자산과 관련된 정보를 제공하기 꺼리는 경향이 있습니다.

그냥 의무로 제출해야하는 서류로 지정해주면 좋겠습니다 ㅠ

 

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이상입니다.

모두들 안전한 전세계약 하세요~