아파트 투자의 기본기(feat. 일자리, 교통, 학군, 인프라, 자연환경)

안녕하세요.

 

오늘은 아파트 투자의 기본이되는 5가지 요소에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

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1. 일자리

대부분의 사람은 일을 합니다. 먹고살기 위해서는 돈이 필요하고, 돈을 벌기위해서는 어디선가 일을 하게됩니다.

그게 직장이 되었든, 자영업이 되었든, 무엇이 되었든 말이죠. 그렇기에 직장이 많은 곳 주변에는 자연스레 주거에 대한 수요도 많습니다. 매일같이 출근해야하는 사람에게 하루 2시간씩 걸리는 곳에서 살고싶냐, 하루 30분이면 출근하는 곳에서 살고싶냐 물으면 당연히 30분만에 출퇴근이 가능한 곳에서 살길 원합니다.

서울시 종사자수 통계지도

위 지도를 보면 강남, 송파, 서초에 종사하고 있는 사람이 가장 많은 것을 볼 수 있습니다.

 

서울 평당가

평당가를 보면, 강남, 서초가 1,2위를 차지하고 있습니다.

 

여튼 이렇게 일자리가 많은 곳 주변의 아파트는 꾸준히 수요가 있고, 그렇기에 일자리가 많은 수도권에는 지방에 비해서 꾸준히 수요가 생깁니다. 지방소멸을 막기위해서 정부가 공공기관을 지방으로 이전하는 것도 이와같은 맥락입니다.

 

본인이 재택근무를 한다고 해서, 본인이 자영업을 한다고 해서 내 집이 일자리가 많은 곳 주변이 아니여도 괜찮다는 생각을 할 수는 있지만, 그 곳이 다른 사람들에게도 살기 좋은 곳일수는 없을 것입니다.

아직은 재택근무보다는 출퇴근이, 자영업보다는 직장생활이 일반적이기 때문이죠.

 

그리고 이러한 일자리라는 요소는 두 번째 요소인 교통과 이어집니다.

 

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2. 교통

앞서 말씀드린 요소인 일자리는 부동산에서 중요한 입지요소중 하나입니다. 그렇지만, 모두가 직주근접한 곳에서 거주할 수는 없는 노릇입니다. 경제적 여력이 부족할 수도 있고, 물리적으로 아파트를 지을 땅이 모자라기도 합니다.

 

이런 경우에 그 다음으로 고려하는 것이 교통입니다.

"직장 근처에 살 수 없다면, 그래도 직장까지 빠르게, 편하게 갈 수 있는 곳을 찾아야지"라는 생각으로 이어지는 것이죠.

출퇴근 시간은 짧을수록 좋습니다. 너무 길면 수면시간도 줄어들고, 퇴근 후 여가시간도 줄어듭니다. 보통 출퇴근하는 사람들이 타협하는 시간은 door to door 40분입니다. 오래 걸려도 1시간이 넘어가면 안된다고 생각합니다.

 

수도권에서 교통의 핵심은 지하철입니다. 버스는 교통상황에따라서 막히기도 하지만 지하철은 그럴 일이 없죠. 그렇기에 역세권이라는 말도 생겨난 것입니다. 보통 역세권이라고 하면 도보로 10분 내외의 거리를 말합니다. 그리고 역세권에 있는 아파트 값은 그렇지 않은 아파트에 비해 높은 가격을 형성하고 있습니다.

 

그래서 교통망 호재중 최고는 지하철역이 새로 생기는 것입니다. 특히 고소득 일자리가 집중된 강남으로 이어지는 지하철 역이 생기는 것이죠. 최근 경기도의 집값을 끌어 올리는 가장 큰 요인인 GTX도 이런 맥락입니다. 강남까지 1시간~1시가30분 걸리던 출퇴근 거리를 30분 수준으로 획기적으로 줄여주니까요.

 

대표적으로 화성시의 동탄신도시가 GTX-A의 수혜를 받으며 시세가 많이 상승한 지역 중 하나입니다. 일자리가 집중되어있는 강남의 삼성역까지 현재는 SRT로 45분 정도 소요되고, 광역버스로 1시간 내외가 소요되지만, 삼성역까지 GTX가 개통되면 30분이 채 걸리지 않게 되기 때문이죠.

 

 

또 이왕이면 환승없이 가는 것이 좋습니다. 환승없이 앉아서 갈 수 있다면 마음편히 쪽잠을 잘 수도 있고, 책을 읽는 등 자기계발을 할 수도 있으니까요.

 

다만, 이러한 교통이라는 요소는 지방에서는 비중이 많이 작아집니다. 지방에서는 대부분의 경우 자가용으로 30분 내외로 직장까지 출퇴근할수 있기 때문입니다. 지방은 교통보다는 다른 요소가 더 크게 작용합니다.

 

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3. 학군

세번째 요소는 학군입니다. 사회초년생이나, 자녀가없는 부부의 경우에는 학군을 고려하지 않지만, 자녀가 생기면 학군을 고려하게 됩니다. 자녀교육에 관심이 많은 분들이라면 본인의 출퇴근시간이 조금 늘어나더라도 학군이 좋은 곳으로 이사를 가려고 하기도 합니다.

 

학군이 대두되는 시기는 중학교입학하는 시기입니다.

초등학교를 다닐때까지는, 아파트에서 초등학교를 갈 때 큰 대로를 건너지 않아도 되는지, 술집, 유흥시설 들이 있지는 않은지를 고려하지만, 중학교에 갈 시기가 되면 특목고, 자사고, 외고 등에 진학률이 높은 중학교를 찾아서 이사를 가게 됩니다.

 

어쩌면 대학 입시의 시작은 중학교부터입니다. 좋은 고등학교를 가야 좋은 대학을 갈 수 있고, 좋은 고등학교를 가기 위해서라면 좋은 고등학교에 보내는 비율이 높은 중학교에 가야하기 때문입니다.

 

서울에서는 중학교 학군을 신경쓸지, 학원가를 신경쓸지 고민하기도 합니다. 양질의 교육을 받을 수 있는 학원가는 대치동, 목동 등에 집중되어있기 때문입니다.

대치동 학원가(출처 : 호갱노노)

 

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4. 인프라

네 번째는 인프라입니다. 자신이 거주하는 곳 주변에 편의시설, 상권, 문화시설 등이 얼마나 잘 갖춰져있는가도 부동산의 가치를 좌우하는 요소가 됩니다. 특히, 자녀가 어리거나 없는 신혼부부의 경우 학군보다 주변인프라를 많이 신경씁니다. 

 

병원, 카페, 맛집, 헬스장, 백화점, 대형쇼핑몰 등 다양한 것들이 이러한 인프라에 해당합니다. 특히 요즘 들어서 SNS를 통해 내 주변의 사람들이 어떤 것들을 누리고, 어디에 가서 맛있는걸 먹는지 실시간으로 알 수 있는 요즘, 많은 사람들은 본인도 그러한 인프라를 누리고싶다는 마음에서 자유로울 수 없습니다.

 

적어도 남들만큼, 혹은 남들보다 더 잘 살고싶은게 사람의 마음이니까요.

그렇기에 이러한 인프라가 주변에, 이왕이면 도보로 갈 수 있는 거리에 있다면 그 곳의 거주지는 인기가 높아집니다.

코로나19를 통해서 배달, 온라인의 발달이 눈에 띄었지만 오히려 오프라인, 아날로그, 직접 보고 만지고, 가보는 것에 대한 갈망을 느끼는 사람도 늘어났습니다. 

 

또한 요즘 인프라에는 배송생활권도 추가되고있습니다. 배달, 온라인이 발달하더라도 주변에 배달 시켜먹을 수 있는 식당이 프랜차이즈 치킨집밖에 없는 곳과, SNS에서 유명한 베이커리가 배달이 되는 곳은 차원이 다릅니다.

 

어떤 곳은 배송을 시키면 2일이 걸리는 반면, 어떤 곳은 전날 저녁에 시키면 다음날 새벽에 도착하는 로켓배송, 샛별배송을 이용할 수 있기도 합니다. 

 

그렇기에 온라인이 발달하고, 비대면이 확산되더라도 인프라의 중요성은 사라지지 않을 것입니다.

 

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5. 자연환경

자연환경은 앞선 4가지 요소보다는 중요성이 높지 않은 요소로 여겨지기도 합니다. 

하지만, 앞선 4가지 요소를 포기하지 않고, 자연환경까지 갖추고 있다면 더할나위없는 주거지가 될 수 있습니다.

 

얼마전 한강에서 불꽃축제를 하는데, 한강변 아파트의 발코니를 대여한다는 기사를 보셨을 겁니다.

수요가 있기에 가능한 일입니다. 내 집에서 한강변이 내려다보이고, 내 집근처에 산책할 공원, 하천이 딸린 수변공원이 있길 바라는 게 모든 사람의 마음입니다.

 

다만 자연환경이 1순위가 될 수는 없습니다. 1순위는 직주근접입니다.

그렇지만, 자연환경을 끼고, 나머지 요소를 만족하는 아파트는 그렇지 않은 아파트보다 시세가 높게 형성된다고 말씀드리고 싶습니다.