부동산 투자 타이밍 판단하기(feat.매매가와 전세가)

안녕하세요.

오늘은 매매가와 전세가를 이용해서 부동산 투자 타이밍을 판단하는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

이 내용은 『10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까?(김재수)』의 내용의 일부를 읽고 정리한 글입니다. 광고는 아니고 그냥 복습차원에서 씁니다.

- 참고로 이 책은 부동산에 대해서 아무것도 모르고, 공부를 처음 시작하는 분들에게 도움이 많이 되는 책입니다.

 

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아이디어

부동산은 사이클을 갖게 되고, 한 번 추세가 시작되면 꽤 오랜시간 추세를 따라 시세가 형성되는 특징이 있습니다. 한 번 하락하면 오래 하락하고, 한 번 상승하면 오래 상승한다는 의미입니다. 이는 건설사들이 분양을 계획하고 실제로 집을 짓고 입주하기까지 시간이 오래 걸리기 때문입니다.

 

그렇기에 다른 투자 상품과는 달리 어느정도 가격의 패턴이 형성된다고 볼 수 있습니다. 그리고, 그러한 사이클, 패턴의 결과물은 매매가와 전세가로 나타나는 가격입니다. 

 

그렇기에 매매가와 전세가가 움직이는 패턴을 알아 놓으면, 투자 타이밍의 큰 흐름을 잡는데에 도움이 될 수 있습니다.

 

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매매가 하락, 전세가 상승

지역에 따라, 아파트 매물에 따라 전세가율은 항상 어느 수준을 유지합니다. 그리고, 전세가가 매매가에 근접하게 되면 전세수요자는 매매를 고려하게 됩니다. 다만 투자자 입장에서 매매가가 하락하는 경우에는 조금더 기다릴 필요가 있습니다. 앞서 말씀드렸듯이 부동산은 한 번 상승하면 꽤 오래 상승합니다. 주식처럼 잠깐 올랐다가 다시 내려오는 투자대상이 아님을 기억해야합니다. 그렇기에 매매가가 하락을 멈추고 상승을 시작하면 그 때 진입을 하는 것이 좋습니다.

 

전세가가 상승한다고 해서 매매가도 바로 따라 상승할 것이라 예측하고 바로 진입하는것은 위험을 감수하는 일입니다.

매물을 보유하고 있는 입장에서는 하락에 겁먹고 매도하기보다는 기다려볼 필요가 있습니다. 

 

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매매가 상승, 전세가 상승

부동산 상승기에서 전반적으로 나타나는 모습입니다. 그간 건설사들이 미분양과 낮은 분양가로 인해 공급을 미뤄와서 공급도 부족하고 전세물량도 부족한 상황에서 나타납니다. 따라서 실수요, 전세가가 매매가를 밀어올리는 모습이 나타납니다. 이런 시기는 투자하기에 좋은 시기입니다. 오랫동안 모니터링을 해온 투자자라면 바로 눈여겨온 매물을 적극적으로 매수하는 것이 좋습니다.

 

기보유자의 경우에는 매물을 갖고 상승을 즐기며 기다리면 됩니다.

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매매가 상승, 전세가 횡보

앞서 매매가와 전세가가 동반상승하다가 전세가는 횡보하는 경우입니다. 상승기가 꽤 오랜시간 이어진 후에 자주 나타납니다. 상승기가 시작되면 공급물량이 늘어납니다. 입주가 시작되면 전세물량이 많이 풀려서 전세가는 오르지 않지만, 오랜 상승장을 봐온 실수요자들은 매매가가 더 상승할 것이라 판단하여 기대를 갖고 집을 삽니다. 이 시기에는 새로 투자를 시작하기에는 조심스러운 시기입니다. 거품이 낀다고 볼 수도 있습니다. 

 

투자를 위해 매수한 부동산을 갖고 있는 사람이라면 적절히 매도하는 것이 좋은 시기입니다.

 

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매매가 횡보, 전세가 횡보

매매가와 전세가가 횡보할 때는 이러한 횡보가 얼마나 오래 지속되었는지를 확인해야합니다. 아파트가 물가상승률을 반영하지 못한다는 의미이니 말입니다. 횡보가 길어지면 자연스레 저평가 상태가 됩니다. 이 때는 매수나 매도를 하기보다는 지속적으로 관심을 갖고 지켜보는 것이 좋습니다.

 

지속적으로 모니터링하며 대장지역의 평당가가 상승하는 2위, 3위지역에 역전되거나, 전세가가 상승하기 시작하는 움직임이 보인다면 매수를 고려해볼 시기가 왔다는것으로 생각할 수 있습니다.

 

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지속적인 모니터링

위처럼 매매가와 전세가로 매수/매도를 판단하는 큰 흐름을 잡을 수 있습니다. 그리고, 그 흐름을 발빠르게 잡기 위해서는 지속적인 모니터링이 필요합니다. 또한, 뉴스에서 부동산에 대한 안 좋은 소식이 들려오더라도 위에서 나열한 흐름은 지역마다 다르게 나타나는 것이니 하락론에 너무 겁먹지 말고, 본인이 관심있는 지역에서는 어떤 흐름을 보이는지를 보고 투자에 대한 판단을 하는것이 좋겠습니다. 언론은 주로 수도권위주의 소식을 전해줍니다. 수도권의 부동산이 불황이라 할지라도, 지방은 상승을 준비하는 지역이 있을 것이니 시야를 넓혀보는 것이 좋겠습니다.