개발지구의 의미(feat.도시개발구역, 재정비촉진지구, 정비구역, 공공주택지구 etc)

네이버부동산에서 개발구역을 보이게 설정해놓고 보면 다양한 개발구역, ~~지구 등이 보입니다.

오늘은 이러한 용어들에 대해서 정리해보는 시간을 가져보겠습니다.

여기는 광명뉴타운입니다.

 

정비구역, 재정비촉진지구 등이 보입니다.

도시개발구역도 있네요.

 

조금 옆으로 옮겨보면

지구단위구역, 지구단위계획구역 등이 보입니다.

 

부천시에는 공공주택지구가 보입니다.

 

대충 알 것도 같으면서, 감이 안 잡히는 것들도 있습니다. 한 번 알아보겠습니다.

 

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정비구역, 재정비촉진지구

재정비 촉진지구란, 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고, 체계적/효율적으로 추진하기위하여 지정한 지구를 말합니다. 정비구역도 유사합니다.

 

주로 노후하고 불량한 주택이 많이 밀집한 곳 중에서 주변 인구가 많아 주거환경과 기반시설의 정비가 필요한 곳이 재정비 촉진지구로 지정됩니다. 

 

1980~1990년도에 지어진 5층정도의 주공아파트가 많이 밀집한 곳이 재정비촉진지구로 지정이되어서 재건축, 재개발이 많이 이루어지고 있습니다.

개포주공1단지의 재건축 전 모습

개포주공1단지가 재건축되어 DH퍼스티어 아이파크가 되었다.

 

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도시개발구역

도시개발구역은 주거, 상업, 유통, 산업, 문화, 보건 등 의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해서 시행하는 사업을위해 지정한 구역을 말합니다.

 

이미 주거, 상업시설이 형성되고 노후화되어 허물고 새로짓는 재건축과는 다르게, 농지, 농촌을 도시적 용도로 개발하는 사업입니다.

 

아래 사진은 대전 유성구 상대동의 개발 이전의 항공뷰입니다. 농지로 가득하죠?

 

그리고 대전시는 여기를 도시개발구역으로 지정했습니다.

22년 6월에 사업이 마무리 되었고 현재 모습은 아래와 같습니다.

정말 신기하죠? 여기가 농지였다니...

 

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공공주택지구

공공주택지구는 공공주택의 공급을 위해서 공공주택이 전체 주택 중 절반 이상이 되도록 지정하는 지구를 말합니다. 

그러니까 정부, 지자체, LH, SH같은 곳에서 공공주택의 공급을 위해서 재정이나 주택도시기금을 활용해 공공주택을 짓고 국민들에게 공급하기 위해서 지정하는 지구입니다.

 

토지가 국가나 지자체소유라면, 그대로 사업을 진행하고, 개인의 사유지라면 토지 소유주에게 토지보상비를 지급합니다. 

 

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지구단위구역, 지구단위계획구역

지구단위계획구역은 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적 · 계획적으로 관리하기 위하여 결정 · 고시된 구역을 말합니다.

 

계획 지역에서 특별한 문제가 있거나(노후, 낙후) 잠재력이 있는 곳을 지정하게 되며, 지정시에는 지정 목적과 해당 지구가 어떤 기능을 갖게될지를 고려하여 지정하게 됩니다.

 

따라서 아래의 목적으로 구분하여 지정하게 됩니다.

 

- 기존시가지 정비 : 기존 시가지에서 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 등 도시재생을 추진하고자 하는 경우

 

- 기존시가지의 관리 : 도시성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립할 필요가 있는 곳으로서 도로 등 기반시설을 재정비

 

- 기존시가지 보전 : 도시형태와 기능을 현재의 상태로 유지 · 정비하는 것이 바람직한 곳으로 개발보다는 유지관리에 초점을 두고자 하는 경우

 

- 신시가지의 개발 : 도시안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수 · 보완하는 새로운 시가지를 개발하고자 하는 경우

 

- 복합용도개발 : 도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된 도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해 중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도개발을 통한 거점적 역할을 수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도록 하고자 하는 경우

 

- 유휴지 및 이전적지개발 : 도시지역내 유휴토지 및 교정시설, 군사시설 등의 이전 · 재배치에 따른 도시기능의 쇠퇴를 방지하고 도시재생 등을 위해 기능의 재배치가 필요한 지역으로 유휴토지 및 이전부지의 체계적인 관리를 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우

 

- 비시가지 관리개발 : 녹지지역의 체계적 관리 및 개발(체육시설의 설치 등)을 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우

 

- 용도지구대체 : 기존 용도지구(ex.제1종일반주거지역, 일반상업시설 etc)를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도 · 종류 및 규모 등의 제한을 대체하고자 하는 경우

 

- 복합구역 : 위의 지정목적 중 2 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우

 

 

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주거환경개선지구

주거환경개선지구는 도시 저소득 주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법에 의해 도시계획구역안에 있으며, 노후 불량 건축물이 밀집된 지역 또는 공공시설의 정비상태가 불량하여 주거환경이 열악한 지역으로 주거환경개선의 촉진을 위하여 지정된 지역을 말합니다.

 

용어만 언뜻보면 좋아보이지만, 대규모의 아파트가 들어서는 재개발/재건축과는 달리, 노후화된 생활기반시설이나 도로 등이 개선되는 경우가 많습니다. 물론 공공주택을 대규모로 공급하는 경우도 있긴 하지만, 흔치 않구요.

 

그래서 주거환경개선지구가 해제되면 재개발/재건축의 가능성이 높아지기 때문에, 주거환경개선지구로 지정된 지역에서는 지정의 해제를 바라는 일이 있습니다.