부동산 시장의 사이클

안녕하세요. 오늘은 부동산 시장에서 일반적으로 알려진 사이클에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

개별 지역의 입지, 호재 등등에 따라서 사이클에서도 다른 흐름을 보여주는 아파트들도 있겠지만, 다수의 부동산은 이러한 사이클을 따른다고 보시면 될 것 같습니다.

 

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하향기

부동산 불황기에는 실수요자와 투자자 모두 부동산 거래에 모두가 소극적입니다. 가끔씩 나오는 급매물만 거래가 될 뿐, 거래량도 감소합니다.

하향기에는 미분양도 자연스레 많아져서 건설사는 분양을 미루게 됩니다. 원자재값은 많이 떨어지지 않았는데, 예전같은 가격으로 분양하면 미분양날게 뻔하고, 그 돈은 건설사가 떠안게 되고, 그렇다고 싼 값에 분양을 하기에는 마진이 많이 남지 않기 때문이죠.

 

이렇다보니 대부분의 지역에서는 매매가와 전세가는 동반하락하는 모습을 보여줍니다. 하지만 하향기라고 하더라도, 전통적으로 수요가 있는 곳에서는 매매가는 하락하더라도 전세가는 유지되거나 오히려 상승하기도 합니다. 유명한 학군지역이거나 양질의 일자리 역세권으로 실수요가 항상 많은 지역이겠죠. 

 

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하향기의 끝, 상승 전

하향기에 건설사들이 분양을 미루다보니 공급은 감소합니다. 그래서 입주물량이 많이 없으나, 실수요는 존재해서 전세가가 오르기 시작하고, 미분양도 조금씩 해소되기 시작합니다. 부동산 거래도 하향기보다는 늘었습니다. 다만 가격을 상승시킬 수준은 아니라서 매매가는 횡보하는 수준에 머무릅니다.

 

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상승의 시작

미분양의 감소, 전세가상승 등 하향기가 끝났다는 시그널에 눈치빠른 투자자들이 부동산 투자를 시작합니다. 다만 부동산 시장이 아직 활황기는 아니기 때문에, 사기도 쉽고, 나중에 팔기도 쉬운 대단지 브랜드 아파트 위주로 거래가 활발해집니다. 특히 공급이 부족했던 지역, 매매가와 전세가의 갭이 적은 지역위주로 투자자가 들어옵니다. 다만 분양권, 재건축 등의 매매는 아직 활발하지 않습니다. 얼마전까지만 해도 미분양이 많았던 지역에서 어떤 사람이 분양권을 살까요? 아직은 없습니다. 투자자가 아닌 강심장의 실수요자들은 큰 마음 먹고 구축 아파트를 매수하기도 하지만, 여전히 망설이는 사람도 많습니다.

 

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분양권에 프리미엄이 붙기 시작한다.

미분양이 0에 가까워지고, 아파트 분양권에 프리미엄이 붙기 시작합니다. 입지좋은 구도심의 아파트위주로 가격이 상승하기 시작하여, 신축 아파트의 분양가에 근접하거나 넘어서면 관심은 자연스레 신축아파트로 옮겨가게 됩니다. 이렇게 분양권에 프리미엄이 붙으면 건설사는 이제 아파트 분양을 늘리기 시작합니다. 조금 비싸게 분양해도 완판이 되고, 청약 경쟁률도 높아지는 시기입니다.

 

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대세상승시기

분양시장이 뜨거워지면, 청약경쟁률이 너무 높아져서 당첨 가능성이 극도로 낮아집니다. 그런 사람들은 아예 분양 전에 조합원으로 들어갈 수 있는 재개발, 재건축 지구에 대한 관심을 갖게 됩니다. 재개발 보다는 재건축이 환금성이 좋아서 재건축이 먼저 관심을 받습니다.

 

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상승의 확산, 버블의 형성

부동산이라고하면 이제 가릴 것 없이 오르는 시기입니다. 주변에서 너도나도 지금이라도 늦지 않았다며 영끌을 해서라도 사려고 하는 시기입니다. 즈어기 산골짜기에 분양되는 아파트의 분양권에도 프리미엄이 붙고, 소단지 아파트, 주상복합, 오피스텔마저 오르는 시기입니다. 또한 84m²보다 훨씬 큰 50~60평대 아파트에도 가격 상승이 나타나는 시기입니다. 대형 평수의 아파트는 중소형평수에 비해 늦게 오르기 때문에 상승 기간동안 상대적으로 덜 오른 평수에 관심이 옮겨가게 되는 것입니다.

 

이 시기에는 전세가는 정체하는 반면 매매가는 계속 오르는 경우가 많습니다.

 

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신중론의 등장

매매-전세가의 갭이 커져 투자가 부담스러워지자, 투자자들은 수익을 청산하고 빠져나오기 시작합니다. 공급을 늘린 건설사들의 입주가 시작되자 전세가가 많이 떨어집니다. 이와함께 주변 아파트의 전세가도 떨어집니다.

 

청약의 경쟁률은 떨어지기 시작하고 미달이 하나둘 보이더니 입지가 안 좋은 곳에서 처음으로 미분양이 등장하기 시작합니다. 이렇게 다시 하향기로 접어듭니다.

 

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반복

위에서 서술한 부동산 사이클은 절대적이진 않으나, 아파트 매수를 고려할 때 한 번쯤은 꼭 생각해봐야하는 사이클이라고 생각합니다. 지금은 어떤 사이클을 지나고 있을지, 지금 매수를 하더라도 괜찮을까 하는 생각을 말이죠.