집을 살 때 고려해야하는 것들(feat. 입주/수요, 전세가율, 평당가, 학군, 인프라 etc)

집을 살 때 고려해야할 사항은 무엇이 있을까요?

 

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자금

가장 최우선적으로 고려하게 되는 것입니다. 자신의 경제상황에 맞게 집을 마련할 수 밖에 없습니다.

대부분의 사람이 인프라좋고, 출퇴근시간이 짧고, 교통의 요지에 위치한 집을 사고 싶겠지만, 경제상황이 좋지 않아서 그러지 못하는 경우가 많습니다.

 

따라서, 본인이 현재 가진 자금, 그리고 본인의 수입에 비추어 보았을 때 어느정도까지의 레버리지를 감당할 수 있는지를 고려해야합니다. DSR, DTI같은 것들이죠.

 

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평당가

같은 생활권은 시세가 유사합니다. 물론 같은 생활권 안이라고 하더라도, 초등학교까지 횡단보도 몇 번 건너야 하는지, 지하철역까지 걸어서 5분 걸리는지 10분 걸리는지 15분 걸리는지에 따라서 가격이 달라지긴 하겠습니다만, 같은 생활권이라면 평당가가 낮은 것이 좋을것입니다.

 

하지만 평당가는 솔직합니다. 싼 평당가를 찾아보면 연식이 오래되었거나, 초등학교까지 횡당보도를 한 번 더 건너야 한다거나 하는 단점들이 쉽게 보입니다.

 

그럼에도 끊임없이 유사한 생활권 내에서 더 낮은 평당가를 형성하는 집을 찾으려는 노력을 게을리 하면 안됩니다.

 

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전세가와 매매가

전세가는 실수요를 반영합니다. 해당 집에 대한 수요가 많아지면 전세가의 상승을 일으키고, 전세가가 상승하여 매매가와의 차이가 적어지면, 이럴 바에야 돈주고 사지! 하면서 매매가의 상승을 일으킵니다.

 

이렇게 전세가가 매매가를 밀어올리다가 전세가는 횡보하는 반면 매매가 혼자 상승하는 경우가 있는데, 이 때는 매수에 있어서 조심해야하는 시기입니다.

 

반대로 입주가 몰리는 것과같은 특별한 상황이 아닌데, 전세가가 하락하면 실수요가 줄어든다는 의미가 되며, 마찬가지로 매매가의 하락이 뒤따라 옵니다.

 

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출퇴근 시간

출퇴근 시간은 삶의 질을 좌우합니다. 출퇴근시간이 줄어들면 아침에 잠을 더 잘수 있고, 저녁에 여가시간이 늘어나게됩니다. 잠은 건강과도 직결됩니다. 출퇴근 시간이 1시간 30분 되는 분들은 6시에 일어나서 씻고, 아침먹고, 7시에 출발해야 8시 30분에 직장에 도착하게 됩니다. 반면 출퇴근시간이 30분이면 한 시간을 더 잘수 있게 됩니다. 

 

사람마다 출퇴근시간의 마지노선이 있을 것 같습니다. 저같은 경우는 수도권에서 일하지 않기 때문에 Door-To-Door 1시간이 마지노선입니다.

 

그리고 이 1시간도 어떤 1시간이냐에 따라서 다릅니다. 자차 통근하시는 분들에게는 시원시원하게 뚫린 길일수록 좋고, 대중교통을 이용하시는 분들에게는 환승없이 가만히 앉아서 1시간을 갈 수 있는 곳이 더 좋습니다.

 

그래서 GTX가 들어서는 경기도지역의 집 값이 그렇게 오르나 봅니다. 환승없이 강남까지 30분 내외로 출퇴근이 가능하니 말입니다.

 

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교통

출퇴근 시간과 관련있기도 하지만, 다른 의미에서도 관련이 있습니다. 자차가 있는 분들은 역세권, 환승없이 가는 지하철, 버스에 크게 관심이 없을 수도 있습니다. 다만 가족 중에 자녀가 있는데, 자녀를 학교까지 혹은 학교에서 집으로 데려다주지 못하는 경우 대중교통은 아주 중요합니다. 배차간격이 너무 길거나, 너무 잦은 환승이 필요하다면 자차를 타는 본인은 알 수 없겠지만, 대중교통을 이용하는 자녀는 불편함이 이만저만 아닐겁니다.

 

또한 불가피하게 자차를 사용하지 못하게 되는 경우 대중교통의 절실함을 느끼게 될 것입니다.

 

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인프라

가까운 거리에 중대형 마트나 영화관, 백화점같은 문화/여가 시설이 있는지, 걸어갈만한 거리에 편의점은 있는지, 새벽배송은 되는 곳인지, 배달음식 시킬 때 추가 비용은 없는 곳인지, 동사무소, 구청까지 갈만한 거리인지, 은행은 있는지 등등 생활 반경 내에 인프라가 충분한지 알아봐야합니다.

 

중대형마트, 영화관, 백화점 등 주변에는 식당, 카페같은 상권이 많이 형성되기 때문에 기본적으로 생활에 편리한 면이 많습니다.

 

또 누군가는 인프라보다는 주위에 공원과 같은 자연환경이 잘 되어있는 곳을 원할 수도 있습니다. 여튼...

 

제 친구는 청약에 당첨되어 이사를 갔는데, 버스가 30분에 1대꼴로 오고, 주변에 편의점 1개를 제외하고는 마트도 없어서 불편한 점이 한 둘이 아니라고 하소연을 합니다.

 

구축아파트에 사는 저로서, 신축의 깔끔한 집은 부럽지만, 부족한 생활 인프라를 보면 마냥 부럽진 않습니다.

 

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학군

초등학교는 아파트에서 횡단보도 없이 건널 수 있는지를 따지고, - 초품아

중학교는 사는 지역에 따라 배정되기 때문에, 해당 아파트 거주시 배정되는 중학교의 학업성취도와, 특목고 진학율을 많이 따지게 됩니다.

 

그리고, 학원가가 많이 형성되어 있는 곳 주변에는 자연스레 자녀를 둔 부모의 수요가 증가하게 됩니다.

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지역분석

• 수요/입주 물량
  • 해당 지역의 인구수를 기준으로 하여 평균적인 수요량과, 그 지역에 새로 들어서는 입주량을 비교해볼 필요가 있습니다. 당연히 입주량이 부족하면, 하락기에도 가격이 쉽게 하락하지는 않을 것입니다.
  • 다만 한 지역의 입주물량만 보고 판단하기 보다는, 같은 생활권, 같은 출퇴근 지역으로 묶이는 주변지역의 입주물량도 함께 보는 것이 좋습니다.
• 지역의 미분양물량 및 청약경쟁률
  • 입주물량보다 수요가 많아서 부동산 가격이 상승하면, 건설사는 집을 짓고 분양을 합니다. 시장이 좋을 때는 미분양이 없고, 청약경쟁률도 높습니다. 지역을 가리지 않고요. 건설사는 신나서 집을 짓습니다. 그런데 이렇게 집을 짓다보면 입주물량이 수요보다 많아지게 됩니다.
  • 이렇게 공급이 늘어나면, 청약경쟁률은 조금씩 낮아지고 지역에 따라 미분양이 발생하는 지역이 나타나기 시작합니다. 건설사는 미분양을 줄이기위해서 분양가를 조금 낮추고 중도금대출을 무이자로 해주는 등 완판을 위해 힘쓰지만 그래도 미분양이 생깁니다. 그러면 건설사는 집 짓기를 주저하고, 공급이 줄어듭니다. 그러면 다시 부동산 가격이 상승합니다. 이게 반복됩니다.

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호재

공공기관 이전 혹은 대기업이 공장을 짓는 등 대규모 일자리가 들어선다거나, GTX같은 양질의 교통망이 들어선다거나, 지하철이 연장 된다거나, 주거환경개선지구로 선정되어 인프라가 좋아지거나와 같은 호재는 있으면 좋겠죠?

 

주의사항으로는 이런 호재를 참고할 때는 사업이 얼마나 가시적인지를 참고해야합니다. 첫 삽을 떠놓고 십수년 넘게 진행되지 않는 사업도 있으니 말입니다.

 

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선택과 집중

위에서 나열한 고려사항들을 모두 갖는 집은 1. 없거나 2.내가 살 수 없거나 둘 중에 하나입니다ㅎ

 

그렇기에 선택과 집중을 해야하죠.

만약에 아직은 결혼계획이 없고, 당분간은 혼자 살기 때문에 학군은 크게 중요하지 않는 사람이라면, 출퇴근거리가 우선순위가 될 수 있습니다. 또한 실거주 목적이 아니라면, 전세가율이 높은 아파트를 찾아야할 수도 있구요.

자녀를 둔 부모라면, 그래도 꽤 오랫동안 실거주를 해야하기 때문에, 학군을 고려하고 주변에 유흥시설이 있는 곳 보다는 학원가가 가까운 곳을 선택하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

핵심은 모든 것을 가지려 하다보면 아무것도 얻지 못하게 될 수 있습니다.

본인의 상황과 우선순위를 먼저 분명히 하여 포기할 건 포기하고 확실히 가질 것은 가지도록 내집마련을 하시면 좋을 것 같습니다.